第一章　總則

　　第二章　貸款對(duì)象、用途和種類

　　第三章　貸款條件及申請(qǐng)

　　第四章　貸款方式、利率及科目

　　第五章　貸款調(diào)查

　　第六章　貸款審批和發(fā)放

　　第七章　貸后管理

　　第八章　附則

各省、自治區(qū)、直轄市分行，新疆兵團(tuán)分行，各直屬分行：

　　為推進(jìn)城市土地集約經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的有效配置，促進(jìn)我行城市土地儲(chǔ)備貸款（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備貸款）業(yè)務(wù)規(guī)范、穩(wěn)健發(fā)展，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，總行制定了《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行城市土地儲(chǔ)備貸款管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)各行遵照?qǐng)?zhí)行，并就有關(guān)問題強(qiáng)調(diào)如下：

　　一、土地儲(chǔ)備貸款根據(jù)客戶類別實(shí)行分類管理。客戶類別暫不按信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果劃分，而按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步分類：一是一類客戶，如北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、青島、蘇州等城市的本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)及前一年度GDP在150億元以上的開發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)這些客戶視同優(yōu)良客戶；二是二類客戶，主要為未納入一類客戶的直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及溫州、無錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)及前一年度GDP在100億元以上但尚未達(dá)到150億元的開發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；三是一般客戶，指未列入一類、二類客戶的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

　　二、規(guī)范我行開展土地儲(chǔ)備貸款的范圍。為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，我行暫時(shí)只介入一類、二類客戶。同時(shí)，總行選定浙江、江蘇兩省分行作為開展土地儲(chǔ)備貸款的試點(diǎn)行，根據(jù)本《通知》規(guī)定的授權(quán)權(quán)限，由有權(quán)審批行對(duì)前述兩省符合本《辦法》規(guī)定的一般客戶發(fā)放貸款。對(duì)于其他省份的一般客戶我行暫不提供信貸支持，對(duì)符合本《辦法》規(guī)定的一般客戶，確為運(yùn)作規(guī)范、效益及信譽(yù)良好的需報(bào)經(jīng)總行審批。

　　三、規(guī)范對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授信管理。對(duì)土地儲(chǔ)備中心暫不實(shí)行公開授信。可根據(jù)收購?fù)恋氐囊?guī)模、當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)前景等情況，在綜合分析的基礎(chǔ)上，實(shí)行內(nèi)部授信或簽訂銀企（政）合作協(xié)議。

　　四、規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款審批權(quán)限管理。為提高決策層次，防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款無論期限長(zhǎng)短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級(jí)分行。對(duì)一級(jí)分行的授權(quán)權(quán)限按上述客戶的分類進(jìn)行。如貸款對(duì)象為一類客戶，一級(jí)分行土地儲(chǔ)備短期和中期貸款的審批權(quán)限比照總行《關(guān)于2002年授權(quán)調(diào)整的通知》（農(nóng)銀授權(quán)〔2002〕1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）中授予分行的短期貸款中的優(yōu)良客戶的授權(quán)；如貸款對(duì)象為二類客戶，一級(jí)分行土地儲(chǔ)備短期貸款的審批權(quán)限比照《通知》中授予分行的短期貸款中的優(yōu)良客戶的授權(quán)，土地儲(chǔ)備中期貸款比照《通知》中授予項(xiàng)目貸款的授權(quán)額度；如貸款對(duì)象為一般客戶，一級(jí)分行（僅限江蘇、浙江分行）土地儲(chǔ)備短期和中期貸款的審批權(quán)限均比照《通知》中授予分行的項(xiàng)目貸款的授權(quán)額度。對(duì)江蘇、浙江分行轄內(nèi)的已由總行批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)授項(xiàng)目貸款審批權(quán)的二級(jí)分行可轉(zhuǎn)授土地儲(chǔ)備貸款授權(quán)。

　　五、規(guī)范貸款方式管理。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)辦理合法、足值、有效的抵押擔(dān)保手續(xù)。對(duì)未滿足《辦法》規(guī)定信用貸款條件的客戶發(fā)放信用貸款須經(jīng)總行特批。

　　六、規(guī)范貸款審批程序管理。土地儲(chǔ)備貸款一律按房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本業(yè)務(wù)流程辦理，但對(duì)情況清楚、風(fēng)險(xiǎn)可控的土地儲(chǔ)備貸款可簡(jiǎn)化評(píng)估環(huán)節(jié)。

　　七、落實(shí)對(duì)自籌資金比例的要求。土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)要求借款人落實(shí)一定比例的自籌資金，但考慮到土地儲(chǔ)備系政府行為的背景，自籌比例可適當(dāng)?shù)陀陧?xiàng)目貸款要求的自有資金比例。具體比例暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：對(duì)企業(yè)法人類土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備貸款的自有資金要求不低于土地開發(fā)成本的30％。對(duì)事業(yè)法人類土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)中一類、二類客戶要求自籌資金（包括自有資金及財(cái)政性資金）原則上不低于土地開發(fā)成本的20％，對(duì)其他客戶要求不低于30％。

　　八、規(guī)范貸款科目管理。各行已發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款未在房地產(chǎn)貸款類科目反映的或未在該類科目準(zhǔn)確反映的一律按《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)貸款管理的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2002〕88號(hào)）和本《辦法》規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)科目。今后新發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款一律按本《辦法》規(guī)定在相應(yīng)科目反映。

　　九、切實(shí)做好全系統(tǒng)土地儲(chǔ)備貸款的歸口管理。為確保我行對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策的銜接、統(tǒng)一對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)優(yōu)良客戶的營(yíng)銷，總行和一級(jí)分行受理土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)的客戶部門為房地產(chǎn)信貸部（處）或承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)的客戶部門。

　　十、強(qiáng)化土地儲(chǔ)備貸款系統(tǒng)指導(dǎo)，防范政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)《辦法》規(guī)定貸款對(duì)象以外的企（事）業(yè)單位從事土地一級(jí)開發(fā)的，介入應(yīng)慎重，并一律報(bào)經(jīng)總行審批；借款人須取得有權(quán)人民政府從事土地一級(jí)開發(fā)的書面授權(quán)，貸款管理按本《辦法》執(zhí)行。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶為自身房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行土地儲(chǔ)備向我行申請(qǐng)貸款按《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶管理暫行辦法》（農(nóng)銀發(fā)〔2001〕149號(hào)）執(zhí)行。

　　各行要加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的管理，在執(zhí)行《辦法》和上述規(guī)定及貸款管理中遇到的問題，請(qǐng)及時(shí)向總行（房地產(chǎn)信貸部）反映。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行城市土地儲(chǔ)備貸款管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為促進(jìn)城市土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī)及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸管理制度，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市土地儲(chǔ)備貸款（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備貸款）是指農(nóng)業(yè)銀行向縣級(jí)以上政府（含縣級(jí)）授權(quán)從事土地一級(jí)開發(fā)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的，用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地收購征用、儲(chǔ)備、開發(fā)的貸款。

　　第三條　發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的法律、法規(guī)和人民銀行的有關(guān)規(guī)定，遵循安全性、流動(dòng)性和效益性的經(jīng)營(yíng)原則。

　　第四條　本辦法適用于按國(guó)家行政建制設(shè)立的直轄市、市、縣級(jí)人民政府所在鎮(zhèn)各類城市土地一級(jí)開發(fā)，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等各類開發(fā)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)。

　　第二章　貸款對(duì)象、用途和種類

　　第五條　貸款對(duì)象。土地儲(chǔ)備貸款的貸款對(duì)象是由縣級(jí)以上政府（含縣級(jí)）授權(quán)在該級(jí)政府所在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)，具有企（事）業(yè)法人資格的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

　　事業(yè)法人主要指由城市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)批準(zhǔn)成立，隸屬于城市土地管理部門的土地儲(chǔ)備中心（或類似名稱）。

　　企業(yè)法人主要指由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)為主要出資人發(fā)起設(shè)立的有限責(zé)任公司

　　第六條　貸款用途。土地儲(chǔ)備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)，主要為：

　　（一）國(guó)有存量土地開發(fā)。根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國(guó)有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購、收回、補(bǔ)償，并對(duì)地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為。

　　（二）新增城市建設(shè)用地開發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對(duì)有權(quán)部門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安置補(bǔ)償、土地平整及城市配套設(shè)施建設(shè)，再對(duì)這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為。

　　第七條　貸款種類。土地儲(chǔ)備貸款分為土地儲(chǔ)備短期貸款和土地儲(chǔ)備中期貸款。

　　土地儲(chǔ)備短期貸款是指期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款。短期貸款只適用于已確定受讓方或雖未確定受讓方，但出讓前景明朗，在1年以內(nèi)能完成開發(fā)并出讓的國(guó)有存量土地或新增建設(shè)用地開發(fā)。

　　中期貸款是指貸款期限在1年以上（不含1年）3年以下（含3年）的貸款。中期貸款的用途為開發(fā)周期在1年以上的國(guó)有存量土地或新增建設(shè)用地開發(fā)。確需超過3年的，應(yīng)報(bào)總行特批。

　　第三章　貸款條件及申請(qǐng)

　　第八條　貸款條件。申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

　　（一）所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，同級(jí)財(cái)政原則上前三年能實(shí)現(xiàn)收支平衡。

　　（二）從事土地收購、儲(chǔ)備、出讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度。

　　（三）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有企（事）業(yè)法人資格，取得企（事）業(yè)單位法人證書、企（事）業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)。

　　（四）在農(nóng)業(yè)銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶，并開立土地儲(chǔ)備資金專戶。

　　（五）持有人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款證。

　　（六）無不良信用記錄。

　　（七）財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行封閉，還貸資金落實(shí)。

　　（八）自籌資金符合規(guī)定的比例，全部到位并先于或與貸款同時(shí)投入使用。

　　（九）實(shí)行貸款擔(dān)保的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。

　　（十）農(nóng)業(yè)銀行要求的其他貸款條件。

　　第九條　申請(qǐng)資料。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)向農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)行提交以下資料：

　　（一）借款申請(qǐng)書。

　　（二）已辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)單位法人證書、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企（事）業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書。

　　（三）借款人可從事土地一級(jí)開發(fā)的有效批件。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的文件、土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法、借款人的工作（公司）章程等文件。

　　（四）人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款證。

　　（五）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近年及最近一季度的財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　（六）擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　（七）土地收購、征用合法性資料。

　　1.收購國(guó)有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂的收購合同及無爭(zhēng)議的權(quán)屬證明。

　　2.征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府對(duì)征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，征用下列土地的，須報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院審批：

　　（1）基本農(nóng)田。

　　（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的。

　　（3）其他土地超過70公頃的。

　　征用上述規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　（八）“三通一平”等前期開發(fā)合法性資料。按照當(dāng)?shù)爻鞘姓嘘P(guān)土地儲(chǔ)備政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對(duì)土地前期開發(fā)中有關(guān)道路、管網(wǎng)建設(shè)用地規(guī)劃（或控制性詳細(xì)規(guī)劃）及房屋拆遷等方面有效批件。對(duì)土地開發(fā)中新建、擴(kuò)建和改建道路、管線和其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，提供建設(shè)項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。

　　（九）自籌資金到位的計(jì)劃和已投入資金的證明。

　　（十）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須提供抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函、抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。采取保證擔(dān)保的，須提供保證人的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資信證明材料和保證人同意擔(dān)保的董事會(huì)決議或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)授權(quán)書。

　　（十一）擬收購儲(chǔ)備的土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議。

　　（十二）農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。

　　第四章　貸款方式、利率及科目

　　第十條　土地儲(chǔ)備貸款方式分為擔(dān)保貸款和信用貸款。

　　第十一條　擔(dān)保貸款。對(duì)采用抵押擔(dān)保方式的，抵押物應(yīng)為抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)或依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押物價(jià)值經(jīng)資產(chǎn)估價(jià)部門評(píng)估確認(rèn)的，抵押率一般不高于50％。抵押物價(jià)值以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收購價(jià)格測(cè)算的，抵押率一般不高于70％。以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，抵押物價(jià)值應(yīng)扣除未繳納的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。在符合貸款擔(dān)保的一般規(guī)定外，土地儲(chǔ)備貸款不得用以下土地設(shè)定抵押權(quán)：

　　（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

　　（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)。

　　（三）屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

　　（四）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的。

　　（五）以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的。

　　第十二條　信用貸款。采用信用貸款方式的，應(yīng)滿足總行信貸基本制度規(guī)定的信用貸款條件，并滿足以下條件：

　　（一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所在城市（或開發(fā)區(qū)）經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，政府信譽(yù)良好，財(cái)政實(shí)力雄厚。

　　（二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)健全，運(yùn)作規(guī)范，財(cái)政、國(guó)土管理部門及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均無不良信用行為。

　　（三）政府財(cái)政、國(guó)土管理部門出具書面承諾，土地出讓收入優(yōu)先償還銀行貸款；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為書面承諾，對(duì)農(nóng)業(yè)銀行貸款支持儲(chǔ)備的土地視同抵押物管理，土地出讓時(shí)須事先征得農(nóng)業(yè)銀行同意。

　　（四）銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，必須采用信用貸款方式的。

　　（五）農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。

　　第十三條　貸款利率執(zhí)行人民銀行公布的同檔次利率。

　　第十四條　土地儲(chǔ)備短期貸款在房地產(chǎn)開發(fā)短期貸款科目（科目代號(hào)723）反映，中期貸款在其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目（科目代號(hào)758）反映。

　　第五章　貸款調(diào)查

　　第十五條　土地儲(chǔ)備貸款的調(diào)查主要包括貸款合法性調(diào)查、安全性調(diào)查、效益性調(diào)查。

　　第十六條　合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）借款人是否是縣級(jí)以上政府委托在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事土地收購及前期開發(fā)的機(jī)構(gòu)。

　　（二）借款人企（事）業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效。

　　（三）《貸款證》是否真實(shí)有效并經(jīng)過年審。

　　（四）借款人與原國(guó)有土地使用權(quán)人簽訂的收購合同是否真實(shí)有效，收購?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)是否清晰？收購劃撥的土地使用權(quán)是否經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)；新增城市建設(shè)用地的征地手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)是否合法、齊備。

　　（五）“三通一平”等前期開發(fā)中有關(guān)地方政策要求的前期開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃、房屋拆遷等有效批件是否有效。

　　（六）土地儲(chǔ)備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　第十七條　安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）城市政府所轄區(qū)域是否存在嚴(yán)重的政府支持或袒護(hù)的逃廢債務(wù)行為；政府本級(jí)財(cái)政實(shí)力情況。

　　（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育現(xiàn)狀；近年政府每年出讓及劃撥土地?cái)?shù)量、用途；屬于開發(fā)區(qū)的，調(diào)查開發(fā)區(qū)近年招商引資數(shù)量，各類建設(shè)用地出讓數(shù)量、用途。

　　（三）借款人的經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力和償債能力。

　　（四）借款人在金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)的借款余額、還本付息情況。

　　（五）自籌資金比例來源和到位情況。

　　（六）土地收購價(jià)格是否合理，是否存在價(jià)格高估的情況。尤其是在收購破產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)房、土地時(shí)是否存在價(jià)格高估。

　　（七）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及貸款是否可能被挪用于財(cái)政性支出或其他用途。

　　（八）當(dāng)?shù)厥茏尫嚼U納土地出讓金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限長(zhǎng)短。

　　（九）貸款擔(dān)保能力。采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，要調(diào)查抵（質(zhì)）押物的變現(xiàn)能力，對(duì)以未交清土地出讓金的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款扣除未繳納的土地出讓金后的價(jià)值。采取保證擔(dān)保的，要根據(jù)保證人的凈資產(chǎn)和已擔(dān)保貸款額度確定擔(dān)保人擔(dān)保能力。

　　第十八條　效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）從擬開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境等方面，與同類地塊的出讓情況相比，預(yù)測(cè)土地出讓的市場(chǎng)前景。

　　（二）根據(jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途測(cè)算可出讓土地?cái)?shù)量及實(shí)現(xiàn)的收益。

　　（三）對(duì)擬開發(fā)的土地進(jìn)行成本、收益綜合測(cè)算，評(píng)估其還本付息和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　（四）分析貸款給農(nóng)業(yè)銀行帶來的存款、中間業(yè)務(wù)等附帶效益。

　　第六章　貸款審批和發(fā)放

　　第十九條　土地儲(chǔ)備貸款的有權(quán)審批行原則上為總行和一級(jí)分行。

　　第二十條　符合總行特事特辦要求的土地儲(chǔ)備信貸業(yè)務(wù)，可申請(qǐng)按總行特事特辦的貸款程序辦理。

　　第二十一條　借款申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，經(jīng)營(yíng)行須在借款人落實(shí)貸款審批的各項(xiàng)限制性條件后方可發(fā)放貸款。

　　第七章　貸后管理

　　第二十二條　土地儲(chǔ)備貸款的貸后管理參照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》實(shí)行監(jiān)管經(jīng)理負(fù)責(zé)制度、貸款檢查及檢查報(bào)告制度。

　　第二十三條　土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行專戶管理。

　　借款人須在農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)行開立土地儲(chǔ)備資金專戶。專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，借款人和經(jīng)營(yíng)行將自有資金、自籌資金和銀行借款存入專戶。借款人實(shí)際用款時(shí)，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由經(jīng)營(yíng)行逐筆監(jiān)督，保證專款專用。土地出讓收入應(yīng)及時(shí)存入專戶。出讓收入返還專戶的土地開發(fā)成本部分只能用于還貸，不得挪作他用，不得用于滾動(dòng)開發(fā)。抵押物的出（轉(zhuǎn)）讓須經(jīng)經(jīng)營(yíng)行批準(zhǔn)，出（轉(zhuǎn)）讓收入必須首先用于還貸。

　　土地出讓收入由財(cái)政先收后返的，經(jīng)營(yíng)行應(yīng)盡量督促城市財(cái)政部門和土地行政主管部門在經(jīng)營(yíng)行分別開立土地有償使用收入財(cái)政專戶和土地資金專戶，接受經(jīng)營(yíng)行監(jiān)督。

　　第二十四條　建立貸款早期預(yù)警制度。發(fā)生下列情況之一的，經(jīng)營(yíng)行應(yīng)實(shí)行預(yù)警，并采取停止發(fā)放貸款或提前收回貸款等相應(yīng)債權(quán)保護(hù)措施：

　　（一）國(guó)家或地方政府關(guān)于土地儲(chǔ)備的政策發(fā)生變化，對(duì)貸款可能產(chǎn)生不利影響的。

　　（二）地方政府或財(cái)政部門通過改變資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，轉(zhuǎn)移借款人資金或?qū)①J款挪用于財(cái)政性支出的。

　　（三）借款人在近期內(nèi)出讓的地塊價(jià)格水平總體不理想，不能保證合理利潤(rùn)的。

　　（四）借款人轉(zhuǎn)移貸款用途的。

　　（五）在貸款償還前出（轉(zhuǎn)）讓或出租農(nóng)業(yè)銀行貸款支持收購、儲(chǔ)備的土地的國(guó)有土地使用權(quán)或已抵押給農(nóng)業(yè)銀行的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，借款人未事先通知經(jīng)營(yíng)行的。

　　（六）出（轉(zhuǎn)）讓已抵押給農(nóng)業(yè)銀行的國(guó)有土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓其他抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的。

　　（七）貸款支持收購儲(chǔ)備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的。

　　（八）抵押物因政策變化或經(jīng)批準(zhǔn)改變?cè)?guī)劃條件，不再符合抵押規(guī)定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。

　　（九）借款人或擔(dān)保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。

　　（十）貸款抵（質(zhì)）押物被司法機(jī)關(guān)或其他有權(quán)機(jī)關(guān)查封、扣押的。

　　（十一）其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的情況。

　　第八章　附則

　　第二十五條　各一級(jí)分行可依據(jù)本辦法制定相應(yīng)的操作細(xì)則，細(xì)則不得與本辦法相抵觸。

　　第二十六條　本辦法由農(nóng)業(yè)銀行總行負(fù)責(zé)解釋和修訂。

　　第二十七條　本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。