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寧波
浙江規定房產調控政策不構成“不可抗力”
針對房地產調控新政密集出臺帶來的房屋買賣合同糾紛，浙江省高級人民法院21日召開新聞發布會稱，其新出臺的法律明確規定，房產調控政策不構成“不可抗力”。
發布會稱，浙江省高級人民法院已于近期出臺了《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》，指導全省法院依法妥善審理受房產新政策影響的房屋買賣合同糾紛案件。
《意見》共十三條。為維護交易誠信和市場穩定，《意見》規定，調控政策一般不影響房屋買賣合同的效力，一些買房人以合同內容與調控政策相悖為由主張無效。
對于調控政策是否構成“不可抗力”，《意見》規定，不構成“不可抗力”，但可能構成“不可歸責于雙方當事人的事由”或“情勢變更”。
浙江高院民一庭庭長許惠春說：“依據民法原理，只有同時具備‘不能預見、不能避免和不能克服’三大要件的情形才屬于‘不可抗力’;但頻頻出臺的調控政策目標指向明確，買賣雙方很難說不可預見、不可避免、不能克服。”
《意見》還明確，對調控前訂立的合同中沒有明確約定按揭付款，買方以受限貸政策影響而無法履約為由，請求解除合同的，法院不予支持;反之，約定按揭貸款的，如果買方舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致其無法履約，可以解除合同，出賣人返還收受的購房款或定金，但可請求承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失。而對于調控前訂立的合同確因限購、禁購政策而無法繼續履行的，當事人均可請求解除合同。
自去年初起，尤其是“國十條”以來，為遏制過快上漲的房價，國務院、相關部委及地方政府，針對“居高不下”的房地產市場，相繼出臺了一系列調控政策。今年“新國八條”又明確對不同購房者采取限貸、限購、禁購等措施。 “這些對房屋買賣合同當事人簽訂合同、履行義務產生了直接、重大影響。浙江乃至全國陸續出現了部分交易者以調控為由要求解除房屋買賣合同等訴訟。理論界和審判實踐中，對調控政策是否屬于‘不可抗力’，引起的房屋買賣合同糾紛是否適用‘情勢變更’原則，具體案件如何處理等存在較大爭議。”許惠春說。
為及時有效地指導審判實踐，統一法律適用和司法裁判的尺度，浙江高院專門制定了《意見》。據了解，這也是全國第一個專門針對審理受房產新政策影響的房屋買賣案件的司法指導性意見。
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