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農村宅基地換房立法應盡快跟上

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-18 · 8995人看過

天津將試行農民用宅基地換商品房的辦法來建設小城鎮。據悉,“宅基地換房”即農民自愿以其宅基地按置換標準換取小城鎮的一套住宅。節約下來的農村土地整合出售,用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。(10月12日中國新聞網)

  所謂換,應該是對等的。可是按照我國的法律,如《土地法》規定,“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。”既然是集體所有,農民就沒有所有權,只有使用權。

  對只有使用權的集體土地,作為農民是不能擅自買賣和轉讓的。1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》規定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉讓。

  在這種情況下,農民如何拿只有使用權的農村住宅換取“小城鎮的一套住宅”?如果不是政府的行為,完全靠市場,這種換幾乎是不可能發生的。我想任何一個人不可能去換一個不受法律保護的農民農村住宅。最后農民換回的小城鎮的一套住宅也是擔驚受怕的,因為農民的農村宅基地不能給他人有所有權,按照對等公平的原則,那么農民得到的小城鎮的一套住宅恐怕也很難有所有權。在這種情況下,農民會放心這樣的小城鎮的一套住宅嗎?

  恐怕正是由于這些法規的限制阻礙了農村宅基地的流轉。這些法規條文的出臺在當時可能有很大的積極意義。那時農民流動性不大,農村的住宅農民沒有什么多余的,可是隨著改革開放三十年發展,農村發生了巨大的變化。農民流動性在增大,許多農民流向城市,農村的住宅出現剩余。據浙江大學房地產研究中心統計,2005年東部地區有5%至10%的農民在城市里購房,大約有1500萬戶宅基地處于閑置、空巢狀態,浪費嚴重。

  把這么多閑置宅基地置換不出來,應當是利國利民的事情。一是可以保護農民的利益。農民可以從置換中把閑置農村資產盤活,得到最大的利益。二是可以節約耕地。1500萬戶宅基地,如果按照一戶半畝來計算,就是增加耕地750萬畝。三是明確農村宅基地產權,遇到征用或拆遷時,就可以按完整產權評估,從而確保公平交易。另外有了產權,農民就可以到銀行抵押、擔保,解決一些農民資金不足的問題。有人算過一筆帳,如果按照全國兩億農戶、戶均100平方米估算,200億平方米的房產,按每平方米300元計算,農村房產市場將有六萬億元的市場潛力。如果僅僅按10%的抵押貸款比重,就會吸引6000億元的貸款進入農村。

  目前,許多地方都對農村改革進行了大膽的探索,許多已經觸及法律法規政策的邊緣。如果我們不對法律法規政策進行與時俱進的改革,就可能阻礙改革的進一步推進。從天津試行農民用宅基地換商品房來看,農村宅基地換房立法應跟上。(作者:肖華)

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