天津將試行農(nóng)民用宅基地換商品房的辦法來建設(shè)小城鎮(zhèn)。據(jù)悉，“宅基地換房”即農(nóng)民自愿以其宅基地按置換標準換取小城鎮(zhèn)的一套住宅。節(jié)約下來的農(nóng)村土地整合出售，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。(10月12日中國新聞網(wǎng))

　　所謂換，應(yīng)該是對等的。可是按照我國的法律，如《土地法》規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”既然是集體所有，農(nóng)民就沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。

　　對只有使用權(quán)的集體土地，作為農(nóng)民是不能擅自買賣和轉(zhuǎn)讓的。1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓。

　　在這種情況下，農(nóng)民如何拿只有使用權(quán)的農(nóng)村住宅換取“小城鎮(zhèn)的一套住宅”？如果不是政府的行為，完全靠市場，這種換幾乎是不可能發(fā)生的。我想任何一個人不可能去換一個不受法律保護的農(nóng)民農(nóng)村住宅。最后農(nóng)民換回的小城鎮(zhèn)的一套住宅也是擔驚受怕的，因為農(nóng)民的農(nóng)村宅基地不能給他人有所有權(quán)，按照對等公平的原則，那么農(nóng)民得到的小城鎮(zhèn)的一套住宅恐怕也很難有所有權(quán)。在這種情況下，農(nóng)民會放心這樣的小城鎮(zhèn)的一套住宅嗎？

　　恐怕正是由于這些法規(guī)的限制阻礙了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。這些法規(guī)條文的出臺在當時可能有很大的積極意義。那時農(nóng)民流動性不大，農(nóng)村的住宅農(nóng)民沒有什么多余的，可是隨著改革開放三十年發(fā)展，農(nóng)村發(fā)生了巨大的變化。農(nóng)民流動性在增大，許多農(nóng)民流向城市，農(nóng)村的住宅出現(xiàn)剩余。據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2005年東部地區(qū)有5%至10%的農(nóng)民在城市里購房，大約有1500萬戶宅基地處于閑置、空巢狀態(tài)，浪費嚴重。

　　把這么多閑置宅基地置換不出來，應(yīng)當是利國利民的事情。一是可以保護農(nóng)民的利益。農(nóng)民可以從置換中把閑置農(nóng)村資產(chǎn)盤活，得到最大的利益。二是可以節(jié)約耕地。1500萬戶宅基地，如果按照一戶半畝來計算，就是增加耕地750萬畝。三是明確農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)，遇到征用或拆遷時，就可以按完整產(chǎn)權(quán)評估，從而確保公平交易。另外有了產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民就可以到銀行抵押、擔保，解決一些農(nóng)民資金不足的問題。有人算過一筆帳，如果按照全國兩億農(nóng)戶、戶均100平方米估算，200億平方米的房產(chǎn)，按每平方米300元計算，農(nóng)村房產(chǎn)市場將有六萬億元的市場潛力。如果僅僅按10%的抵押貸款比重，就會吸引6000億元的貸款進入農(nóng)村。

　　目前，許多地方都對農(nóng)村改革進行了大膽的探索，許多已經(jīng)觸及法律法規(guī)政策的邊緣。如果我們不對法律法規(guī)政策進行與時俱進的改革，就可能阻礙改革的進一步推進。從天津試行農(nóng)民用宅基地換商品房來看，農(nóng)村宅基地換房立法應(yīng)跟上。（作者：肖華）