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寧波
物權變動模式的立法選擇
《物權法》第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有規定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。
案例：
甲夫乙妻共有一處房產無人居住，但房產證上為甲的名字。現甲與乙鬧離婚。甲背著乙與第三人丙簽訂了一份房屋買賣合同。丙將房款交與甲，但沒有辦理房產過戶登記。甲將房門鑰匙交與丙后，丙搬入居住。乙知此事后訴至人民法院，要求丙返還房屋。問：法院應如何處理？
評析：
本案屬于一起因債權行為引起物權變動效力的糾紛。《物權法》充分吸收了薩維尼的物權變動理論的合理內核，在立法模式上采用債權形式主義，以意思主義為例外的模式，其基本要點是：在債權行為有效的前提下，登記是不動產物權變動的生效要件，交付是動產物權變動的生效要件，對于船舶、飛行器、機動車等重要工具的物權變動，規定非經登記不得對抗第三人。根據《物權法》第127條、第158條的規定，土地承包經營權、地役權都是自合同生效時設立，登記只是對該權利的確認而已，不登記不得對抗善意第三人，這些物權的產生采用意思主義，為我國物權立法的例外。
本案的標的屬于不動產，涉及兩種法律行為：一是甲與丙之間房屋買賣的債權行為。雖然房產證上為甲的名字，但是房屋的真實權利狀態為甲乙共有。根據《合同法》第51條規定，甲私自處分房屋行為屬于無權處分行為，其與丙簽定的合同雖然成立，但在乙沒有追認之前屬于效力待定狀態，在丙不予追認的情況下甲與丙之間房屋買賣屬于無效的債權行為；二是房屋所有權移轉的物權行為。根據《物權法》第9條和第15條的規定，基于房屋買賣合同，丙履行了房屋價金的交付義務，甲須履行交付房屋并協助買方到不動產登記機關辦理登記過戶手續才能實現房屋產權的轉移。但在房屋買賣合同無效的前提下，本案中甲收受房屋價金缺乏法律依據，屬于不當得利，丙可以請求甲返還所給付的價金并承擔締約過失責任。在沒有進行房屋過戶登記手續的情況下，房屋的產權并沒有發生轉移，丙對該房屋的占有不受法律保護，乙對于房屋所有物返還請求權應予支持。
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