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《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》有望破解物業(yè)管理八難

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2021-01-27 · 3807人看過(guò)
鄰居家養(yǎng)狗天天騷擾你、住宅用房被用作開(kāi)店辦公、小區(qū)亂停車影響行人通行、房屋滲漏得不到及時(shí)維修……近年來(lái),物業(yè)管理的糾紛在各地層出不窮、愈演愈烈。
  
????已于今年10月1日起施行的《浙江物業(yè)管理?xiàng)l例》引人注目。浙江省政府法制辦有關(guān)專家認(rèn)為,這部條例有諸多突破與創(chuàng)新。它的施行,有望破解目前物業(yè)管理所遇到的八大難題。

  破解難題一:明確規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)

  國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有明確規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)數(shù)。在過(guò)去,很多人常常缺席業(yè)主大會(huì)。而業(yè)主大會(huì)業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理中的一些事務(wù)等作出決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體所持投票權(quán)數(shù)的2/3以上通過(guò),如果業(yè)主不到齊,怎么操作?
  
????《浙江條例》第10條規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票原則確定,建筑面積超過(guò)200平方米的部分,每滿200平方米另計(jì)一票。但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
  
????第11條規(guī)定:逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票,由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票應(yīng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。
  
????這些規(guī)定,有望解決困擾物業(yè)管理多年的老問(wèn)題:業(yè)主大會(huì)作出決定難。

  破解難題二:業(yè)主委員會(huì)擁有訴訟權(quán)

  過(guò)去,業(yè)主委員會(huì)的法律地位一直得不到明確,這讓業(yè)主委員會(huì)的地位一直頗為尷尬,也給廣大業(yè)主在維權(quán)的道路上帶來(lái)了阻力。《浙江條例》第17條明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位,指出:業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。

  破解難題三:物管費(fèi)清單要定期公布

  物業(yè)管理收多少費(fèi)?這些錢都用到哪里去了?這顯然也是業(yè)主很關(guān)心的事,而由此引發(fā)的矛盾和沖突也是最多的。
  
????《浙江條例》第37條對(duì)此有了可操作的規(guī)定:物業(yè)管理收費(fèi)可分為酬金制和包干制。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制,其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布。實(shí)行包干制收費(fèi)方式的,應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

  破解難題四:住宅區(qū)內(nèi)不得開(kāi)公司

  在浙江省許多城市,幾乎每個(gè)小區(qū)都存在擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的問(wèn)題。比如小區(qū)內(nèi)破墻開(kāi)店、在住宅樓宇內(nèi)開(kāi)設(shè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等現(xiàn)象都相當(dāng)普遍。過(guò)去,因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)都沒(méi)有執(zhí)法權(quán),只能舉報(bào)與勸阻,除此之外,往往束手無(wú)策。
  
????《浙江條例》第41條規(guī)定:業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè),不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的,應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意,報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn),并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

  破解難題五:住宅區(qū)內(nèi)不得亂停車

  停車難是目前各個(gè)小區(qū)內(nèi)普遍存在的問(wèn)題。《浙江條例》第42條規(guī)定:經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)停車位的,不得影響其他車輛和行業(yè)的正常通行,不得損壞綠地等公用部位、共用設(shè)施設(shè)備,不得阻礙消防通道。

  破解難題六:明確了水電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

  在高層建筑密集的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi),供電設(shè)備時(shí)常分為公變和專變兩種,公變屬于電力部門的設(shè)施設(shè)備,而專變則屬于相關(guān)產(chǎn)權(quán)人擁有。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施設(shè)備還不僅僅只是專變一種,當(dāng)屬于全體業(yè)主擁有的公共設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障后,特別是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,誰(shuí)來(lái)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,已成為物業(yè)管理中不可回避的一個(gè)問(wèn)題。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
  
????《浙江條例》第43條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位,相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收,并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。具體辦法由省人民政府制訂。

  破解難題七:業(yè)主公約具有強(qiáng)制執(zhí)行

  在物業(yè)管理實(shí)踐中,業(yè)主公約的約束力體現(xiàn)得不明顯。業(yè)主違反業(yè)主公約的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任,沒(méi)有相應(yīng)細(xì)則。如小區(qū)內(nèi)存在飼養(yǎng)家禽、擅自分隔公共部位等現(xiàn)象,盡管這些是被業(yè)主公約所禁止的,但受影響的業(yè)主除了向物業(yè)公司或社區(qū)反映要行調(diào)解外,別無(wú)它法。
  
????《浙江條例》第55條強(qiáng)調(diào):業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約,損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非使用人可以依法提起訴訟。

  破解難題八:房屋維修有了保障

  在物業(yè)管理小區(qū)中,過(guò)去出現(xiàn)房屋維修問(wèn)題后,物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位往往相互推諉,能拖一天,算一天,使業(yè)主的正當(dāng)要求沒(méi)能及時(shí)得到解決。
  
????《浙江條例》第51條規(guī)定:建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前,應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金,存入指定銀行,作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。有關(guān)人士解釋,這樣,在住宅的保修期內(nèi),業(yè)主可以自己維修,也可以委托物業(yè)公司進(jìn)行維修,然后再申請(qǐng)物業(yè)保修基金,可保證住宅維修的及時(shí)性。
  
????法制網(wǎng)杭州10月16日電

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