第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的。預告登記失效。

　　●條文主旨

　　本條是關于預告登記的規定。

　　●立法背景

　　預告登記，是德國中世紀民法創立的制度。根據德國民法典的規定，為保全目的在于轉讓或者廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或其順位的請求權，可以在土地登記簿中將其納人預告登記。預告登記可在滿足兩種條件之一的情況下進行：1．不動產物權人的同意；2．法院的臨時處分命令。為預告登記而作出的臨時處分，與民事訴訟法中規定的臨時處分有所不同。根據德國民事訴訟法的規定，臨時處分是在當事人認為存在著將來不能實現其權利或者難以實現其權利的危險時實施的。而預告登記的臨時處分命令的作出無須當事人證明請求權處于危險，只需證明存在著可為預告登記的請求權即可。預告登記的請求權納人預告登記后，即具有排他效力，可能妨害請求權的處分視為違反預告登記的處分而無效。預告登記是與所登記的請求權緊密結合在一起的，隨著請求權的移轉而移轉，隨著請求權的消滅而消滅。此外，預告登記還因債權人的放棄、所保全的請求權指向的物權納人本登記、不動產物權人行使涂銷預告登記的請求權而消滅。瑞士民法典規定，因F列原因之一，可以預登記對土地的處分限制：1．官方為保全有爭執的或有待執行的請求權所發布的命令；2．出質、破產或遺產延期分割；3屬法定預登記的，如家宅的設定及后位繼承人的繼承權等權利。處分的限制，經預登記后，始得對他人后取得的權利有對抗的效力。

　　日本不動產登記法將這種制度稱為“假登記”，在下列各項情形下進行：1．未具備登記申請程序上需要的條件時；2．欲保全法律所載權利的設定、移轉、變更或者消滅的請求權時。我國臺灣地區土地法中該制度的名稱也是預告登記，規定，聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：l_關于土地權利移轉或使其消滅之請求權；2．土地權利內容或次序變更之請求權；3．附條件或期限之請求權。預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記之請求權有妨礙者無效。

　　●條文解讀

　　預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。這種登記是不動產登記的特殊類型。其他的不動產登記都是對現實的不動產物權進行登記，而預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權。預告登記的本質特征是使被登記的清求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了．保護。

　　預告登記的功能是限制房地產開發商等債務人處分其權利，即本條規定的“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，以保障債權人將來實現其債權。正如有的學者所說，預告登記的實踐意義在于，權利人所期待的未來發生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權利人的意義．井以法律予以保障。比如，老百姓購買預售的住房，它涉及公民的基本生存權利，所以法律上承認買受人獲得指定的房屋的權利有特殊保護的必要。但是，因為購房人在與開發商訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發商將房屋以更高的價格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發生，而只能在這種情況發生時主張開發商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權進行預告登記，因為預告登記具有物權的排他效力，所以開發商違背預告登記內容的處分行為就不能發生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設定抵押權等行為。這樣，購房者將來肯定能夠獲得約定買賣的房屋。因此，預告登記對解決類似商品房預售中一房二賣這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。依照本條規定，預告登記不僅可以針對當事人簽訂買賣房屋協毆的情況，還包括簽訂其他不動產物權協議的情況。因而，建立預告登記制度，具有廣泛的保障債權實現的意義。