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寧波
物權法釋義：第八十一條
第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
●條文主旨
本條是關于建筑物及其附屬設施管理的規定。
●立法背景
業主是否可以自行管理建筑物及其附屬設施，是否可以更換建設單位聘請的物業服務企業，實踐中矛盾大，糾紛多。
●條文解讀
實踐中，對建筑物及其附屬設施進行管理主要有兩種形式：一是業主委托物業服務企業或者其他管理人管理；二是業主自行管理。故本條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
業主對建筑物及其附屆設施自行管理，主要發生在只有u一個業主或者業主人數較少的建筑區劃。隨著經濟的發展、科技的進步，建筑領域不斷出現新技術、新產品，建筑物及其附屆設施的科技含量也越來越高，管理的難度加大，管理更為復雜，業主自行管理較為困難，有一定難度，還是提倡選擇專業化、市場化、社會化的物業管理公司對建筑物及其附屬設施進行管理為好。
通常情況下，一棟樓或者一個住宅小區建好后，就要對建筑物及其附屬設施進行管理，但業主們是陸陸續續遷入居住的，業主大會尚未成立，不能及時委托物業管理企業。在這種情況下，只能由建設單位選聘物業管理企業對建筑物及其附屬設施進行管理。城市新建住宅小區管理辦法第5條規定，房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。物業管理條例規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。城市新建住宅小區管理辦法規定，物業管理合同應當明確：(一)管理項目；(二)管理內容；(三)管理費用；(四)雙方權利和義務；(五)合同期限；(六)違約責任等。物業管理合同，應當報房地產行政主管部門備案。建設單位與業主簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。建設單位在銷售住宅或者經營性用房時，應當向業主明示前期物業服務合同。業主應當履行與建設單位簽訂的前期物業服務合同，服從物業公司的管理。業主大會成立后，可以對建設單位選聘的物業管理公司予以更換。故本條第二款規定，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
●相關規定
《物業管理條例》第2l條、第22條、第23條、第25條、第26條。
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