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物權法釋義：第一百三十六條

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-24 · 8912人看過

　　第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　●立法主旨

　　本條是關于建設用地使用權分層設立的規定。

　　●立法背景

　　土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發掘土地的價值，是各國共同面臨的課題。隨著人類社會的進步和發展，特別是現代化專業技術的進步，分層次開發土地成為了土地利用的新趨勢。我國一些地區也出現利用地下空間建造地下商場、車庫等設施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對于空間利用的問題，我國有的地方在出讓土地時也進行過一些探索：將建設用地使用權人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據規劃確定；深度根據技術指標確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權仍屬于國家，國家可以再次出讓。由于我國現行法律、行政法規未對土地分層出讓的問題作出規定，實踐中對于專門利用地下或者地上空間的權利性質仍不明確，造成一些土地登記機構無法辦理登記手續，相關設施權利人的權利得不到確認和法律上的保護。因此，在物權法中，對土地分層次利用的權利進行規范勢在必行。

　　●條文解讀

　　隨著經濟與社會的發展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。為了適應土地利用由平面趨向立體化發展的趨勢，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國家和地區在民法地上權中規定空間利用的問題，有的國家和地區單行法中也涉及空間利用權的內容，我國城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于集體所有。土地的性質決定了土地上下空間的所有權屬于國家和集體，當事人只能通過設定建設用地使用權等用益物權的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設用地使用權時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度作出明確的規定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據本法第138條第(四)項的規定，建設用地使用權出讓時，應當在合同中明確規定建設物、構筑物以及附屬設施占用的空間范圍，這樣建設用地使用權人對其取得的建設用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下50米至地上250米的建設用地使用權出讓給甲公司建商廈；地下70米至100米的建設用地使用權出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所占用的空問范圍有所區別。

　　那么，如何調整同一塊土地不同用益物權人之間的關系呢?根據本法的規定，不動產的權利人根據相鄰關系的規定，應當為相鄰各權利人提供必要的便利，并在其權利受到損害時，可以請求相鄰權利人補償。不動產的權利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設定地役權取得對他人土地的利用。以上規定完全適用于分層設立的建設用地使用權。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設用地使用權人之問應當適用相鄰關系的規定。如果建設用地使用權人一方需要利用另一方的建設用地，同樣可以通過設定地役權來解決。總之，物權法所有適用于“橫向”不動產之問相鄰關系和地役權等規定都適用于“縱向”不動產之間。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

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