第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　●條文主旨

　　本條是關于不動產物權登記生效以及依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記的規定。

　　●立法背景

　　本法第一章規定了物權公示的基本原則，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。本條的規定，是不動產公示原則的具體體現。

　　不動產，即土地以及房屋、林木等土地附著物，對整個社會都具有重大的政治意義、經濟意義，不動產的物權，在各國都是物權法最重要的內容。不動產物權的重要意義和作用，又與不動產登記制度有著緊密的聯系。本條規定，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。這表明，原則上不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。

　　關于不動產物權登記對不動產物權變動的效力，國外基本有兩種立法體例。一種是登記生效主義，另一種是登記對抗主義。所謂登記生效主義，即由登記決定不動產物權的設立、移轉、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，即不動產物權的各項變動都必須登記，不登記者不生效。這種體例為德國、我國臺灣地區等法律所采納，如德國民法典規定，為轉讓一項土地的所有權，為在土地上設立一項物權以及轉讓該項物權或者在該物權上更設立其他權利，如法律沒有另行規定時，必須有權利人和因該權利變更而涉及的其他人的合意，以及權利變更在不動產登記簿上的登記。我國臺灣地區民法規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失即變更者，非經登記，不生效力。瑞士民法典規定，取得土地所有權，須在不動產登記簿登記。我國土地管理法、擔保法等法律以及最高人民法院的司法解釋也是采用這種體例。按照這種體例，不動產物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。登記對抗主義，即不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力。但是為交易安全的考慮，法律規定，不經登記的不動產物權不得對抗第三人。這種體例為日本法律所采納，日本民法典規定，不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人。我國民法學界一般認為，這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實踐效果上，登記生效主義都更為合理。在法理上，因物權的本質特征就是排他性，如果權利人獲得的物權不能排他，就不能認為其是物權．因此而發生的物權變動自然應該無效。因此，絲不動產物權變動不登記就能夠生效，不合法理。從實踐意義上講，不經登記的不動產物權變動對權利人和相對人均具有極大的風險，對交易的安全非常不利。物權法起草過程中，立法機關對這個問題廣泛征求過意見。大多數人認為應當采用不動產物權登記生效的立法體例，同時，考慮到我國現行有關不動產物權的法律法規也體現了這一原則，如城市房地產管理法規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。土地管理法規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。土地管理法實施條例規定，土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。社會各方面在實踐中對這一原則也較為熟悉。因此，本條作出了上述規定，這也有利于保持法律的連續性。

　　●條文解讀

　　不動產物權登記，最基本的效力表現為，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。例如，當事人訂立了合法有效的買賣房屋合同后，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記后，才發生房屋所有權變動的法律后果；不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。在不動產物權登記的這個核心效力的基礎上，還可以派生出不動產物權登記推定真實的效力，即除有相反證據證明外，法律認為記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人。這既是不動產物權交易安全性和公正性的需要，也是不動產物權公示原則的必然要求。因此，對信任不動產登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護，但對明知不動產登記簿記載的權利有瑕疵而取得該項權利的人，法律則不予以保護。正因為不動產物權登記具有這樣的效力，本章才規定有異議登記的制度，在發生登記上的不動產物權和事實上的不動產物權不一致的情況下，事實上的權利人可以進行異議登記，將不動產登記可能有瑕疵的情況記人登記簿，以對抗第三人，防止自己利益受到損害。

　　本條規定，“未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這里的“法律另有規定的除外”，主要包括三方面的內容：一是本條第2款所規定的，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是本章第三節規定的物權設立、變更、轉讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發生的物權變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力；第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力i第二，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。三是，考慮到現行法律的規定以及我國的實際情況尤其是農村的實際情況，本法并沒有對不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，一概規定必須經依法登記才發生效力。例如，在土地承包經營權一章中規定，“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立”。同時還規定，“：t地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求髓記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人，”這里規定的是“未經登記，不得對抗善意第三人”，而不是“不發生效力”。地役權一章規定．“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”在宅基地使用權一章，也沒有規定宅基地使用權必須登記才發生效力，只是規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”也就是說，宅基地使用權不以登記24為生效要件。

　　本條第2款規定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。本法規定，法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。同時，在現行法律相關內容的基礎上規定，礦藏、水流、海域屬于國家所有；城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外；野生動物資源屬于國家所有。本款作這樣的規定，主要是出于兩方面的考慮：第 ，規定不動產物權登記生效，是物權公示原則的體現。法律明確規定哪些自然資源屬于國家所有，比權利記載于登記機構管理的不動產登記薄有著更強的公示力，也就無需再通過不動產登記來達到生效的法律效果。第二，不動產物權登記生效，針對的主要是當事人通過法律行為進行物權變動的情況。本款所規定的國家依照法律規定對自然資源享有所有權，不屬于因法律行為而產生物權變動的情況，因此也就無需進行登記來享有所有權。因而，進一步需要說明的是，本款只是規定依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記，至于在國家所有的土地、森林、海域等自然資源上設立用益物權、擔保物權，則需要依法登記生效。

　　關于本條第2款，在立法征求意見的過程中，有一種意見認為，這樣規定不利于對國家所有的自然資源的管理，也不利于對自然資源的利用。建議將其修改為國家所有的自然資源也應登記，并具體規定由哪個部門登記、管理、開發和利用。應當指出，在實踐中，為了加強對國有自然資源的管理和有效利用，有關管理部門在進行對國有自然資源的資產性登記。一些法律法規也有這方面的規定，如草原法規定，未確定使用權的國家所有的草原，由縣級以上人民政府登記造冊，并負責保護管理。土地管理法實施條例規定，未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。土地登記規則規定，尚未確定土地使用25權、所有權的土地，由土地管理部門進行登記造冊，不發土地證書。但這種資產性登記，與物權法規定的作為公示方法的不動產物權登記性質上是不同的，它只是管理部門為“摸清家底”而從事的一種管理行為，并不產生物權法上效力。

　　●相關規定

　　《土地管理法》第1l條、第12條；《城市房地產管理法》第35條、第59條、第60條、第6l條。