第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　●條文主旨

　　本條是關于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內重大事項及表決權的規(guī)定。

　　●立法背景

　　建筑區(qū)劃內哪些共有和共同管理的事項需要由業(yè)主協(xié)商確定，業(yè)_主如何協(xié)商確定，目前各地作法不一。在征求意見時，許多人提出這一問題。涉及業(yè)主如何行使建筑物區(qū)分所有權，物權法應當作出規(guī)定。

　　●條文解讀

　　根據(jù)本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬沒施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，應當由全體業(yè)主共同制定和修改。

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務機構或者其他管理人的管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關系，需要通過業(yè)主大會集體決策選聘和解聘。

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及費用的負擔，事情重大，需要業(yè)主共同決定。

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。

　　籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，是建筑區(qū)劃內較為重大的事情，不能由業(yè)主以簡單多數(shù)的表決形式作出決定，因此本條第二款規(guī)定，決定籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明，籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的決定的作出，必須同時具備兩個條件，才為有效的決定。第一個條件是，必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的、世主的同意；第二個條件是，必須獲得占業(yè)主總人數(shù)的三分之二以上的業(yè)主的同意。假如，一棟大樓的建筑面積總計為9999平方米，專有部分占建筑物總面積三分之二以I：的業(yè)主，是指若于個業(yè)主的建筑面積之和要達到6666平方米以上的業(yè)主。如果，某一建筑區(qū)劃內共有99戶業(yè)主，占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主是指業(yè)主數(shù)要達到66戶以上。

　　除籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施外的其他事項，屬于建筑區(qū)劃內的一般性、常規(guī)性事務，可以采取普通多數(shù)同意的方式。對此，本條第二款規(guī)定，決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明，建筑區(qū)劃內的一般性、常規(guī)性事務，雖然可以采取普通多數(shù)同意的方式作出，但也必須同時符合如下兩個條件：一是必須獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意；二是必須獲得占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　●相關規(guī)定

　　《物業(yè)管理條例》第¨條、第12條、第13條、第14條。