第十二條 登記機構(gòu)應當履行下列職責：

　　(一)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

　　(二)就有關登記事項詢問申請人；

　　(三)如實、及時登記有關事項；

　　(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

　　●條文主旨

　　本條是關于登記機構(gòu)應當履行的職責的規(guī)定。

　　●立法背景

　　物權(quán)法制定以前，法律對不動產(chǎn)物權(quán)的登記要件和登記審查標準沒有明確的規(guī)定，各地登記機構(gòu)掌握的尺度寬嚴不一，法院在審理有關房地產(chǎn)登記的行政案件中審判標準也不盡相同。據(jù)在立法過程中調(diào)研了解，房產(chǎn)登記機構(gòu)一般只是對登記申請人提供的有關必要材料是否齊備進行審核，各城市基本都沒有將詢問當事人納入登記程序，大部分城市登記時不去現(xiàn)場查看。主管部門的同志認為，實質(zhì)審查登記錯誤率低，但效率也低，登記機關也承擔一定風險；形式審查效率高，登記機關不承擔風險，但存在著不安全因素。

　　國外關于不動產(chǎn)物權(quán)登記機構(gòu)職責有不同的規(guī)定，德國法律30規(guī)定不動產(chǎn)登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權(quán)利之外，對當事人申請登記的內(nèi)容只有消極的登記義務。登記機關既沒有權(quán)利也沒有義務對當事人申請登記的涉及實質(zhì)權(quán)利義務的內(nèi)容進行調(diào)查．也無權(quán)對當事人的財產(chǎn)法律關系進行變更。我國臺灣地區(qū)的土地登記規(guī)則也只規(guī)定了登記機關審查當事人的申請材料的職能。日本不動產(chǎn)登記法規(guī)定，登記官在有土地或者建筑物標示登記的申請時，或依職權(quán)進行其登記時，如有必要，可以調(diào)查土地或建筑物標示事項。

　　物權(quán)法立法過程中，關于本條的意見主要集中在登記審查應當采用何種方式上，主要有形式審查和實質(zhì)審查兩種意見的爭論。有的認為，登記機構(gòu)應當對登記申請進行實質(zhì)審查，以避免錯誤登記；有的認為，登記機構(gòu)的審查主要是形式審查，實質(zhì)審查是沒有能力做到的。然而，對于何謂形式審查，何謂實質(zhì)審查，也存在爭論。有的學者從登記審查的范圍對此二者進行界定，認為形式審查就是登記機構(gòu)不審查登記申請是否與實體法上的權(quán)利關系一致，而僅審查登記申請在登記手續(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備；實質(zhì)審查則是不僅審查登記申請在登記手續(xù)上是否合法，還要審查其是否與實體法上的權(quán)利關系一致，實體法上的權(quán)利關系是否有效。有學者則從登記機構(gòu)的調(diào)查權(quán)限上界定實質(zhì)審查，即登記機構(gòu)接受了登記申請之后，應當對登記內(nèi)容進行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實性。還有的學者認為登記機構(gòu)的審查權(quán)限及于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因關系的，就是實質(zhì)審查，反之，就是形式審查。

　　●條文解讀

　　本條的兩款規(guī)定，既沒有試圖界定什么是實質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查還是形式審查。本條的規(guī)定，是在調(diào)研我國不動產(chǎn)登記實際情況并聽取各方面意見的基礎上作出的，目的是使登記機構(gòu)在各自的

　　31職權(quán)范圍內(nèi)，充分腥行職責，盡可能地保證如實、準確、及時地登記不動產(chǎn)物權(quán)有關事項，避免登記錯誤。實踐中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也在總結(jié)經(jīng)驗，積極探索改進登記工作的新思路。例如，目前土地登記主管部門正在探索建立中介代理制度，把登記中大量的實質(zhì)審查工作轉(zhuǎn)由中介代理機構(gòu)承擔，通過中介代理機構(gòu)的行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，對資料進行實質(zhì)審查，保證真實性。登記機關對有資質(zhì)的中介機構(gòu)的資料進行形式審查。對登記錯誤造成的損失，登記機關承擔責任；對由于中介代理機構(gòu)造成的登記錯誤，國家可向中介代理機構(gòu)追償。本條內(nèi)容只是物權(quán)法在現(xiàn)階段作出的一個原則性規(guī)定，隨著行政管理體制改革，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，法律還將在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎上對登記機構(gòu)履行職責問題上作出更為具體的規(guī)定。