第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于車位、車庫的規(guī)定。

　　●立法背景

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，爭議較大的是車位、車庫的所有權(quán)歸屬問題。這個(gè)問題涉及廣大業(yè)主的切身利益，社會普遍關(guān)注。在征求意見過程中，主要有二種意見：一種意見認(rèn)為，車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。主要理由是：(1)車位、車庫已經(jīng)攤?cè)私ㄖ杀荆_發(fā)商將其再次買賣或者出租，侵害了業(yè)主的利益；(2)在房屋銷售過程中，開發(fā)商處于強(qiáng)勢，如果車位、車庫的所有權(quán)以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對業(yè)主不利。另一種意見認(rèn)為，車位、車庫的歸屬，業(yè)主與開發(fā)商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。主要理由是：(1)從我國目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對車位、車庫的歸屬，在商品房買賣合同中都有約定；從其他國家和地區(qū)看，車位、車庫一般也歸業(yè)主個(gè)人所有；(2)車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等應(yīng)當(dāng)共用，規(guī)定業(yè)主共有很難操作；(3)開發(fā)商是否把車位、車庫攤?cè)顺杀荆蜕唐贩夸N售價(jià)格的高低沒有必然聯(lián)系，而且，也很難證明車庫、車位的價(jià)值是否包括在建筑成本之中；目前對價(jià)格管理部門是否應(yīng)當(dāng)公開開發(fā)商的建筑成本仍有不同意見；(4)對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)作出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定，但地下車庫和地面上的停車場，作為獨(dú)立設(shè)施，如果不允許開發(fā)商銷售或者出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性，對業(yè)主不利。

　　●條文解讀

　　經(jīng)對我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際做法和存在的問題進(jìn)行調(diào)查研究，并借鑒國外的通常做法，立法部門認(rèn)為，屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。從房地產(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作。據(jù)此，本條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時(shí)，對現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，本條第1款、第3款有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”、“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”