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物權法釋義：第一百五十八條

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-14 · 9375人看過

　　第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　●條文主旨

　　本條是關于地役權效力的規定。

　　●立法背景

　　在立法過程中對地役權的設立是否必須通過登記，爭議比較大。

　　一種意見認為，地役權的設立應當登記。地役權是一種獨立的用益物權，它能夠對抗任何第三人。如果該權利不通過登記予以公示，必然會損害第三人的利益。例如，地役權人和供役地權利人達成協議設立了地役權，這實際上是在供役地上設立了負擔，供役地的價值將因此而減少。如果供役地權利人將其土地的使用權轉讓給第三人，第三人在受讓該土地時，不知道該土地上已設立了地役權，仍然以沒有負擔的土地的價值購買，必然會蒙受損失。因此，地役權設立、變動或者消滅，都要噩記，只有登記才能使地役權產生對抗第三人的效力，并能夠維護第三人的利益，維護正常的社會經濟秩序。

　　一種意見認為，把登記生效作為基本原則，登記對抗作為例外。根據不動產登記的公示公信原則，不動產物權的設立、變更、轉讓以及消滅均采登記生效主義，把地役權的登記效力規定為登記對抗主義，會造成法理上的混亂。未登記的地役權，只不過是合同約定的，只能對抗合同當事人的地役權。

　　考慮到在我國農村，地役權80％一90％都是不登記的。因此，根據我國的實際情況，為了方便群眾，減少成本．物權法實行登記對抗主義．地役權自地役權合同生效時設立，當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　●條文解讀

　　地役權設立以地役權合同生效為要件，如果地役權人或者供役地權利人要求登記的，可以向登記機構申請，辦理地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　物權法實行登記對抗主義。所謂登記對抗主義，主要指不登記不得對抗不知道也不應知道土地設有地役權而買受了該土地的第三人。例如，公司甲與學校乙相鄰，甲為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，就以每年向乙支付5萬元補償費為對價，與乙約定：乙在20年內不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方沒有辦理地役權登記。一年后學校乙遷址，將房屋全部轉讓給房地產商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學校后就建起了高層住宅。甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟。按照本條規定，法院不能支持甲的主張，因為本案中甲乙雙方雖然訂立了地役權合同，但沒有登記，乙轉讓土地又沒有告知丙該土地上設有地役權，因此，丙的合法權益應受保護，房地產開發公司甲只能基于合同，要求學校乙承擔違約責任，而無權要求房地產商丙停止興建高樓和承擔侵權責任。因此，為了更好地維護自己地役權，地役權最好進行登記。

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