第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

　　●條文主旨

　　本條是關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓的適用法律的銜接性規定。

　　●立法背景

　　土地管理法和擔保法對宅基地使用權作了規定。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照土地管理法第44條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規定，宅基地使用權不得抵押。

　　此外，中共中央、國務院通過有關文件，多次強調農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區、直轄市規定的標準．依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

　　我國的土地管理制度正在改革，有關法律法規也在完善。對于宅基地使用權的轉讓和抵押問題，為適應未來發展的需要，給進一步深化改革留有空間，物權法對宅基地使用權的轉讓和抵押問題作出銜接性的規定是必要的。

　　在物權法的起草過程中，關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓，曾經引發了熱烈的討論。主要有以下方面的爭議：

　　(一)關于宅基地使用權取得的爭議

　　1．宅基地使用權是否應當有償取得。一種意見認為，宅基地使用權是村民最基本的居住保障，集體經濟組織成員應當無償取得。另一種意見則認為，現在農村已經存在宅基地分配不均、批少占多等問題，無償取得宅基地，既無法滿足農民群眾改善居住條件的需要，也影響了集體經濟組織的收益。宅基地應當有償使用。另一種意見認為，完全實施有償使用制度多數農民難以承受，建議對保障基本居住的宅基地部分，繼續采用無償取得制度，而對超過基本居住范圍的部分實行有償使用制度。對超標多占的宅基地，可以采取累進制計算使用費。

　　2．宅基地的取得是否堅持一一戶一宅”原則。一種意見認為，農村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的情況很普遍，“一戶一宅”過于絕對，難以執行。另一種意見認為，作為分配制度，應當堅持“一戶一宅”的原則。

　　3還有的意見認為，現實中農村面臨的土地問題很復雜，還是要通過專門的法律法規來規定，物權法不能完全解決。

　　(二)關于宅基地使用權轉讓和抵押的爭議

　　1．關于宅基地使用權的轉讓。對宅基地使用權可否放開轉讓，一直存有不同意見。一種意見認為，宅基地使用權和地上房屋是農民的基本生活條件，如果允許放開轉讓，可能導致農村土地都被轉讓出去，導致農民流離失所，也不利于保護土地資源。另一種意見認為，隨著城鎮化的發展，很多農民進入城市，也有不少城鎮居民下鄉購房，已經出現宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發達地區。宅基地上的房屋屬于農民個人所有．應允許轉讓，或者對轉讓作出一定的限制。

　　2．關于宅基地使用權可否抵押：一種意見認為，宅基地使用權是農民安身立命的基本生活保障，規定宅基地使用權可以抵押，在實現抵押權時，就面臨要么使農民居無定所，要么讓抵押權落空的兩難境地。另一種意見認為，農民可抵押的財產有限，在保障農民基本居住的前提下，應當允許宅基地使用權抵押，以緩解農民貸款難。為了防范因此而出現的風險，可以有條件地適當放開。

　　3．還有的意見認為，宅基地使用權轉讓和抵押的問題比較復雜，不宜-概而論。物權法對這個問題可以暫不作具體規定，待各方面的認識進一步統一，有一些經驗的時候，再根據實際情況，通過土地管理法等其他法律解決。

　　●條文解讀

　　本條規定包括兩個層次：

　　(一)關于宅基地使用權的取得和行使

　　宅基地使用權的取得和行使主要涉及國家土地管理制度。土地管理法以及有關法規中已經對宅基地使用權的取得以及行使權利時的必要限制作出『明確規定。實際中遇到的問題應當依照這些規定處理。有關法律法規實施中出現的問題，可以通過國家土地管理制度的進一步發展完善，逐步解決。物權法作為凋整平等豐體間財產關系的民事法律，對國家土地管理制度的具體內容可以不作重復規定，只作出必要的銜接性規定即可。

　　(二)關于宅基地使用權的轉讓和抵押

　　我國地少人多，必須實行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農民基本生活保障和安身立命之本。從全國范圍看，放開宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，也為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，物權法的規定應當與土地管理法等法律的規定保持一致。

　　●相關規定

　　《土地管理法》第62條。