代理詞

審判長、審判員：

遼寧古塔律師事務所依法接受本案被告人的委托，指派我參加本案的訴訟活動。通過法庭調查，我認為本案的焦點有兩個：第一、房屋買賣合同是否有效。第二、合同如果無效的后果處理。下面謹就爭議的問題發表如下意見。

一、 房屋買賣合同自始無效。

我國《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部國土資發〔2004〕234號《關于加強農村宅基地管理的意見》第（十三）款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”。《物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有規定。

由此可見，無論從法律還是法規以及規章層面上，城鎮居民購買農村宅基地都是一種違法行為，根據合同法規定，違反法律法規禁止性規定的行為當然無效，本著房地不可分離的特征，本案的房屋買賣自然無效。

二、 無效合同的法律后果。

我國合同法第58條規定“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”

也就是說，合同全部無效的后果就是恢復到合同訂立當時的狀態，因此造成的損失由過錯方賠償。本案合同無效后果應做如下處理。

1、 原告返還占用的房屋，被告返還已經交付房款13000元（另1000元是借款，無法直接轉化為房款），并支付該款的同期貸款利率。

2、 原告裝修投入不能拆除的部分折價歸原告，原告給付對價。

3、 被告根據當地租金水平，給付原告2年房屋使用費。因為如果正常租賃，原告應當支付此款，基于買賣關系不成立，但是原告使用2年的事實，本著權利義務對等原則，原告沒有理由不支付被告應當取得的房屋占用期間的使用費。

4、 房屋增值部分的分配：基于司法實踐中房屋買賣無效確認時，房地產市場增值空間較大，作為出賣方在土地增值及房屋本身重置成新價與原來差異過高且買賣時間很長等情勢變更，一些發達城市地區此類案件增多的情況下，個別法院判決處理了部分增值賠償問題，并且也引起了有關學者的關注和論證。因此，本案如果參照處理可按照下列方式計算。

第一、 增值的計算方式：這個增值應當以雙方簽定協議時（2006年3月26日）的市場價作為房屋當時價格做基礎，而不能以雙方簽定的價格為基準。因為所謂的增值必須是市場客觀上的增值，不以人的主觀為轉移。同樣房屋交易，不同的當事人會協商出不同的價格。原來的約定價格可能高于也可能低于市場實際價格，如果以現在房屋的市場價格減去原來協議交易價格作為增值額度，很可能與市場實際升值空間不符，造成對其中一方的不公平后果。

第二、 增值部分應當扣除欠交的房款數額比例：本著損益相抵原則，欠款部分不能作為買賣部分增值空間計算，這部分應得房款沒有實現買賣利益，因此應當扣除。

就本案來講，原告交付房款為13000元，占全部約定房款56。5%，那么買賣后增值部分應當乘以這個比例才能做為最后增值分配數額。

第三：增值部分還應當扣除買賣后裝修賠償數額。

房屋的最終評估價格是以現在裝修后狀態作為標準，因為裝修部分已經賠償，當然要扣除，否則就是重復賠償。

第四：對于最后增值部分應當按照均等原則分配，因為本案的買賣無效不是雙方過錯造成，是法律禁止交易，即便被告同意也不會完成交易，因此，雙方均無過錯。應當平均分配增值收益。

最后需要說明的是，司法實踐中，對于房地產增值部分分配判例，都是基于交易時間很長，房地產市場出現情勢變更原因，產生巨大利益所致。比如北京地區判例依據的是北京高院的指導意見：“目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房款；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。”

本案很顯然適用此類判例有些牽強，首先，當地的房地產市場基本沒有變化，增值空間不過物價上升狀態，不會超過百分之幾，其次，在原告只交付部分房款的情況下，因為法律禁止導致交易不能，也無法參照交易多年產生一方違約的過錯分配原則。最后需要強調的是，該房屋在交易幾年前也就是被告購買當初就遠遠高于原被告交易價格，因此，即便有增值，也不是客觀增值，不在賠償之列。因此，代理人仍傾向于不在增值問題上予以處理，因為這個問題還沒有成熟的司法解釋和法律明確規定，屬于法理研究探索中。

此致

黑山縣人民法院

代理人：薛峰

2008年3月21日

附：本案幾種擬制后果處理建議

1、 雙方房屋買賣合同無效，原告反還被告房屋。

2、 原告支付被告占用兩年使用費2500元（年租金1250元）

3、 被告反還原告房款13000元，并賠償同期銀行貸款利率損失。

4、 被告支付裝修損失2000-3000元。

5、 房屋增值損失計算方式：

第一種：基數23000元，現值45000元。差價22000元乘56。5%等于12210元減去裝修賠償2000—3000元等于10210—9210元為增值分配最后數。

這個增值原被告各得一半5105—4605元。

第二種：基數估價35000元，現值估價45000元。差價10000元乘56．5%等于5650元減去裝修賠償2000—3000元等于3650--2650元為增值分配最后數。

這個增值原被告各得一半1825—1325元。

第三種：基數23000元，現值估價40000元，差價17000元乘56．5%等于9505元減去裝修賠償2000—3000元等于7505—6505元為增值分配最后數。

這個增值原被告各得一半3752。5—3252。5元。