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寧波
按揭貸款買房中的法律關(guān)系
一、在按貸款買房中存在三種相關(guān)聯(lián)的法律關(guān)系：一是開發(fā)商與購房者之間基于房屋買賣合同產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系；二是購房者與貸款銀行之間住房抵押貸款合同產(chǎn)生的抵押貸款關(guān)系；三是開發(fā)公司與貸款銀行之間的合作關(guān)系。
二、合作關(guān)系的產(chǎn)生是因為開發(fā)商在辦理預售商品房業(yè)務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協(xié)議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據(jù)此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發(fā)公司。這種合作關(guān)系先于購房者購房、貸款行為存在，因此往往忽視。其實他是抵押貸款購房行為中缺一不可的環(huán)節(jié)，如果沒有這種合作關(guān)系為前提，開發(fā)商不能從事商品房預售業(yè)務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關(guān)系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發(fā)商的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去，因此，在這種房屋買賣糾紛案件中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。
三、銀行應作為有獨立請求權(quán)的條三人參加訴訟，應由銀行自主決定是否對原、被告雙方提起訴訟，而不能由法院通知參加訴訟。
四、在房屋買賣合同應當解除的情況下，按揭貸款合同也應當解除，而且應由開發(fā)商承擔向按揭銀行返還貸款的責任。這是因為，就貸款資金而言，購房人不是真正的權(quán)利享有人，僅是名義上的權(quán)利享有人，而按揭銀行才是真正的權(quán)利享有人。按揭銀行所提供的貸款對購房人來說，是購房人對按揭銀行所負的債務。因此，購房人的債務人直接向購房人的債權(quán)人履行債務，具有消滅購房人對其債權(quán)人的債務的積極意義，從倆的消滅來說是允許的。另一方面，按揭貸款購房，由于物的擔保的性質(zhì)，設(shè)定于特定物上的擔保，事實上是由開發(fā)商設(shè)定和承擔責任的。試想，在解除購房合同下，購房人根本不可能最終取得房屋所有權(quán)，而由開發(fā)商繼續(xù)管領(lǐng)所有建成和未建成的房屋，購房人何可來抵押物呢只有物的抵押效力依然存在，才可能有效地保護和實現(xiàn)按揭銀行的權(quán)利，這正是按揭貸款購房方式設(shè)計的主要目的，且開發(fā)商已實際占有貸款的，由開發(fā)商承擔返還貸款的責任，是按揭貸款購房方式的特定要求決定的，是合理的。 （轉(zhuǎn)自法律百科網(wǎng)）
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