二手房因其交易特性,主要存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、 交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn),
即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),買受方支付能力不強(qiáng)或不誠實(shí)履約,出賣人不能得到全部房款。
二、交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。
用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬存有爭議;房屋為共有, 房屋共有,一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上,兩者最主要的區(qū)別是,約定共有人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記;而法定共有人是指依法對該房屋享有產(chǎn)權(quán)的人,在產(chǎn)權(quán)證上或交易中心的產(chǎn)權(quán)登記冊中沒有登記,這種情況最典型的例子,就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而共有產(chǎn)權(quán),但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。問題在于,按照法律規(guī)定,共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示,處置行為才是有效的。有的房屋已出租他人,出賣人未依法通知承租人,侵害承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)益的;有的房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;交易房屋存有質(zhì)量瑕疵,有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費(fèi)用沒有結(jié)清等等。總之,二手房買賣中確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性是首要問題。買方在簽訂房屋買賣合同前應(yīng)到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處查詢房屋的權(quán)屬情況,包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認(rèn)了房屋的權(quán)屬,核實(shí)了房屋的產(chǎn)權(quán)類型(如房改房,集資房、拆遷安置房等,不同的類型的房產(chǎn),它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)。全面了解了該房產(chǎn)的“身世”后,買方才能與賣方簽訂房屋買賣合同。
三、房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)。
二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款,律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格,還要對所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評估作價(jià),所以,打算購買二手住房并準(zhǔn)備貸款的市民應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。
四、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)問題的產(chǎn)生,主要有兩大原因:第一,不動(dòng)產(chǎn)交易,其產(chǎn)權(quán)交付和動(dòng)產(chǎn)交易相比,由于產(chǎn)權(quán)登記取得制度和行政行為的介入,通常需要一個(gè)過程來完成;第二,從交易主體要求減少或避免交易風(fēng)險(xiǎn)的需求來看,我們需要不動(dòng)產(chǎn)交易和動(dòng)產(chǎn)交易一樣,在某一時(shí)刻能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。這是一對矛盾。在房地產(chǎn)登記條例當(dāng)中,對這個(gè)問題,已有相關(guān)的規(guī)定,但沒有完全解決問題。現(xiàn)有的規(guī)定,主要表現(xiàn)為兩點(diǎn):第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登記申請的時(shí)刻作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)刻;第二,交易是否成功,以行政管理部門在交易審核期內(nèi)的審核結(jié)果為準(zhǔn),如果審核沒有通過,則產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移,或者說發(fā)生交易逆轉(zhuǎn)。換句話說,受理交易登記申請,并不代表產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移,交易審核期也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)期。那么,在交易風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi),買賣雙方應(yīng)各自承擔(dān)什么樣的風(fēng)險(xiǎn),并未明確。這對買賣雙方的付款方式、交房時(shí)間產(chǎn)生了重要影響。因此,買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后,應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請手續(xù);若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的,應(yīng)積極采取防范措施;若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛,一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全,將房屋查封,防止房屋被轉(zhuǎn)移。
綜上所述,二手房交易相對于其他房屋交易方式而言,可以說是優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)并存,律師建議欲購買二手房的消費(fèi)者一定要多咨詢相關(guān)專業(yè)人士,多問幾個(gè)為什么,做到理性消費(fèi),安全購房。(轉(zhuǎn)自房地產(chǎn)法律網(wǎng))
?
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請放心輸入
為保證隱私安全,請輸入手機(jī)號碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
簡介:
江蘇法鼎律師事務(wù)所是鹽城優(yōu)秀律師事務(wù)所,位于鹽城市人民政府東側(cè)紫薇廣場。是一家專業(yè)化分工比較強(qiáng)的律師事務(wù)所。劉明律師從業(yè)17年,辦理大量訴訟和非訴案件,系鹽城資深律師,劉明律師在多年執(zhí)業(yè)活動(dòng)中不吹不擂,堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩的原則。劉明律師擅長婚姻家庭,勞動(dòng)工傷,交通事故,各類合同糾紛,刑事辯護(hù)以及法律顧問等事務(wù)。
掃碼APP下載
掃碼關(guān)注微信公眾號
同居幾年后會(huì)變成事實(shí)婚姻?
2020-02-18哪些情況適合注冊彩色商標(biāo)?
2020-02-25影樓不給底片是否違法?
2020-02-27房屋贈(zèng)與手續(xù)忙,合同生效是關(guān)鍵
2020-03-02借款合同中借款人需要履行哪些權(quán)力義務(wù)?
2020-03-27全方位了解妨害疫情防控刑事案件(一)
2020-04-09利用未公開信息交易罪如何處罰
2020-04-20買二手房被拒貸怎么辦
2020-04-23法律規(guī)定分居多久可以離婚?
2020-04-27夫妻離婚共同債務(wù)怎么處理?
2020-04-27法律服務(wù)委托合同注意事項(xiàng)有哪些
2020-04-29夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議公證費(fèi)用要多少?
2020-04-30誘人吸毒,該如何判刑
2020-04-30老公出軌夫妻共同財(cái)產(chǎn)如何分割?
2020-05-01夫妻離婚損害賠償?shù)臉?gòu)成要件是什么?
2020-05-01遭遇家庭暴力離婚孩子撫養(yǎng)權(quán)歸屬?
2020-05-01婚外情離婚夫妻共同財(cái)產(chǎn)如何分割?
2020-05-012020訴訟離婚流程要怎么走?
2020-05-02變更子女撫養(yǎng)權(quán)有哪些法律依據(jù)?
2020-05-03離婚協(xié)議書能不寫撫養(yǎng)權(quán)嗎?需要包括哪些內(nèi)容?
2020-05-04網(wǎng)貸不還會(huì)怎樣?
2020-05-05在朋友圈分享音樂算侵權(quán)嗎?
2020-05-06二手房在哪里辦理房產(chǎn)過戶
2020-05-06子女撫養(yǎng)費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否可以免除?
2020-05-08離婚后拿不到違約金怎么辦
2020-05-08一方婚內(nèi)出軌離婚會(huì)不會(huì)影響夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?
2020-05-10女方提出退婚可以要回紅包錢嗎?
2020-05-11離婚子女撫養(yǎng)費(fèi)給付的法律規(guī)定、內(nèi)容以及方式是什么?
2020-05-11刑法中怎么判斷婚姻詐騙罪
2020-05-11申請北京公租房要提供哪些材料
2020-05-11暴力犯罪低齡化應(yīng)如何救贖?
2020-05-12醫(yī)療事故導(dǎo)致他人死亡的賠償項(xiàng)目包括哪些?
2020-05-12精神損害賠償?shù)姆N類包括哪些
2020-05-12網(wǎng)絡(luò)小說封面算侵權(quán)嗎
2020-05-13精神殘疾人群是否能繼承房產(chǎn)
2020-05-13工程分包合同與勞務(wù)分包合同有什么區(qū)別?
2020-05-13建設(shè)工程合同轉(zhuǎn)包怎么分類?
2020-05-13企業(yè)違反最低工資法律規(guī)定應(yīng)該如何處理?
2020-05-15關(guān)于二胎產(chǎn)假有哪些法律規(guī)定?
2020-05-16最新?lián)p害商業(yè)信譽(yù)罪立案標(biāo)準(zhǔn)是什么?
2020-05-17