農村房屋買賣的宅基地糾紛是常見的糾紛類型。農村中的宅基地是不能交易和轉讓的，“地隨房走”是房地產法明文規定的。那么，農村房屋買賣中的宅基地糾紛究竟應該怎么認定和處理?

[基本案情]

2002年，甲在農村自建了一套住房，后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后，經協商，與甲簽訂了一份《房屋買賣協議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉讓給乙，乙支付購房款人民幣20萬元，甲負責協助乙辦理有關產權轉讓手續。協議簽訂后，乙依約支付甲購房款20萬元，但未能辦理產權過戶手續。2003年乙向法院起訴，要求甲方協助其辦理過戶手續。

[律師觀點]

律師認為，甲乙雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了國家關于宅基地不能由個人非法買賣的禁止性規定，屬于無效合同。乙的訴訟請求不會得到法院支持。

本案表面上看是房屋買賣問題，但根據我國法律規定“房隨地走”和“地隨房走”的房地產轉讓原則。本案實質上涉及農村宅基地的使用權問題。

宅基地是指依法經審批由農村集體經濟組織分配給其組織內部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地。

《憲法》第10條規定：“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。”憲法以國家根本大法的形式規定了宅基地是我國農村集體土地的一種重要的形式。依照憲法，《土地管理法》也明確規定宅基地由村集體所有。

本案中原告甲擁有的宅基地使用權是合法有效的。被告乙系屬于城市居民，不是集體經濟組織成員。按照前述的法律規定，非農村集體經濟組織成員，不得申請取得宅基地使用權。因此，被告乙無權享有訴爭房屋及其宅基地的使用權。

城鎮居民能否購買農村住房

國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”，2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規劃。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。因而，筆者認為上述“通知”，并不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。

最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。

律霸小編為您整理這篇文章。綜上所述，關于農村房屋買賣的問題，宅基地是一直存在一些爭議。其實，農村房屋宅基地的處理需要結合具體案情來評價。

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