房屋買賣雙方可以協(xié)商，由房屋所有人即出賣人提前還清銀行全部貸款本息，抵押登記部門取消抵押登記。此時(shí)，銀行不再擁有該房屋的抵押權(quán)，房屋所有權(quán)也不再受到任何限制。房屋所有人可以根據(jù)自己的意愿自由出售房屋，買賣雙方可以按照一般房屋交易程序完成房屋交易。風(fēng)險(xiǎn)分析：這種轉(zhuǎn)讓對(duì)買方來說相對(duì)安全。房屋所有權(quán)不受銀行按揭的限制，也不會(huì)與銀行發(fā)生糾紛。但是，對(duì)賣方來說，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方提前還清銀行貸款，而買方不買房，將給賣方帶來資金壓力和損失。而且，如果賣方無法提前還清全部貸款，將給賣方帶來資金壓力和損失，銀行貸款的本息也不能以這種方式轉(zhuǎn)移。方法二：買受人先付清房?jī)r(jià)，買賣雙方協(xié)商。買受人應(yīng)當(dāng)將應(yīng)當(dāng)支付給房屋所有人的部分房?jī)r(jià)款，用于為房屋所有人提前支付銀行按揭貸款本息，以消除銀行的抵押權(quán)，使房屋所有權(quán)不受限制，可以自由轉(zhuǎn)讓。這樣，賣方就可以直接用買方的購房款，而不用集資向銀行償還按揭貸款的本息，對(duì)賣方更為有利。風(fēng)險(xiǎn)分析：這種轉(zhuǎn)讓方式對(duì)買方有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。用購房款為房主還清銀行按揭貸款本息后，房屋所有權(quán)不再受限制，可以自由轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，如果賣家不誠實(shí)，房子將再次轉(zhuǎn)讓給他人。購房者既得不到房屋所有權(quán)，又得收回購房款。為防范此類交易風(fēng)險(xiǎn)，買方應(yīng)選擇雙方都能信任的第三方，如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)，全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除因雙方互不信任或賣方缺乏誠信而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)。方式三：轉(zhuǎn)讓抵押房屋買賣雙方共同申請(qǐng)銀行辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，買賣雙方與銀行就抵押合同的轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，轉(zhuǎn)讓房屋原所有人的權(quán)利和義務(wù)，如銀行按揭貸款、還款及付息，交給買方。通過變更抵押登記，抵押人將由出賣人變更為買受人。事實(shí)上，銀行同意轉(zhuǎn)讓按揭貸款買房。風(fēng)險(xiǎn)分析：這種方式的優(yōu)點(diǎn)是買賣雙方都比較安全，不能一次性支付貨款的買家也可以獲得銀行貸款。缺點(diǎn)在于涉及到銀行、房屋買賣雙方，因此辦理手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，耗時(shí)較長(zhǎng)。同時(shí)，也會(huì)遇到購房者是否具備獲得銀行貸款的條件的問題，如購房者的年齡、是否有能力償還貸款本息等。