長春市城市房地產開發經營管理條例

　　長春市人民代表大會常務委員會公告第33號

　　《長春市城市房地產開發經營管理條例》已由長春市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議于2010年8月27日通過，經吉林省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議于2010年11月26日批準，現予公布，自2011年1月1日起施行。

　　長春市人大常委會辦公廳

　　2010年12月8日

　　第一章　總則

　　第二章　房地產開發企業

　　第三章　房地產開發建設

　　第四章　房地產經營

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為了加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，規范房地產開發經營行為，維護房地產權利人的合法權益，保障和促進房地產業的健康發展，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　在本市城市規劃區內國有土地上進行房地產開發經營及其監督管理，適用本條例。

　　本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。

　　第三條　市房地產主管部門負責本市房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　市房地產開發經營管理機構受市房地產主管部門委托，負責本市房地產開發經營活動的日常管理工作。

　　市發展和改革、國土資源、規劃、建設、環保、工商、市政公用、園林綠化、公安、人防等有關部門應當按照各自職責，依法做好房地產開發經營活動的相關管理工作。

　　第四條　房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，注重節約和合理利用土地，保護和改善生態環境，突出技術創新，開發建設節能環保型建筑。

　　第五條　市房地產主管部門應當建立健全房地產開發經營監督管理機制，加強房地產市場信息系統建設和開發企業信用檔案管理，定期公布房地產市場相關信息和開發企業誠信經營情況。

　　第二章　房地產開發企業

　　第六條　房地產開發經營應當由依法設立并具有房地產開發企業資質(以下簡稱開發企業資質)的企業進行，其他任何單位或者個人均不得進行房地產開發經營活動。

　　開發企業資質分為一、二、三、四級和暫定資質。開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。

　　開發企業資質等級實行分級審批制度。市房地產主管部門負責本市二級以下開發企業資質和暫定資質的初審工作。

　　第七條　設立開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件:

　　(一)有八百萬元以上的注冊資本;

　　(二)持有相應資格證書的建筑、結構工程技術人員至少五人，專職會計人員至少兩人，統計人員至少一人;

　　(三)工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計負責人具有相應專業初級以上職稱。

　　外商投資設立開發企業的，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

　　第八條　開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內，向市房地產主管部門提交下列資料進行備案:

　　(一)營業執照正、副本;

　　(二)企業章程;

　　(三)驗資證明;

　　(四)經營場所證明;

　　(五)企業法定代表人的身份證明;

　　(六)工程技術、財務、統計人員相應的資格證書、勞動合同及社會保險的繳納憑證。

　　第九條　開發企業應當自領取營業執照之日起至有效期屆滿六十日前，向市房地產主管部門申請核定暫定資質。

　　申請核定暫定資質除應當提交本條例第八條規定的資料外，還應當提交下列資料:

　　(一)開發企業資質申報表;

　　(二)開發企業股東名冊;

　　(三)法律、法規規定的其他資料。

　　第十條　市房地產主管部門應當自受理開發企業核定暫定資質申請之日起十五個工作日內提出初審意見，報省建設主管部門。

　　第十一條　開發企業資質需要升級的，應當向市房地產主管部門申請初審。市房地產主管部門應當自受理申請之日起十五個工作日內提出初審意見，報省建設主管部門。

　　第十二條　在開發企業資質等級核定過程中，對未達到規定資質等級標準的，由市房地產主管部門提出降低資質等級的初審意見，報省建設主管部門。

　　第十三條　開發企業資質經市房地產主管部門初審合格，報省建設主管部門核定通過后，由市房地產主管部門統一領取開發企業資質證書登記后向開發企業發放。

　　第十四條　開發企業申請注銷開發企業資質，應當向市房地產主管部門申請，市房地產主管部門應當自受理申請之日起十五個工作日內提出初審意見，報省建設主管部門。

　　第十五條　開發企業分立、合并，變更名稱、法定代表人、經營場所、注冊資本、公司類型的，應當在營業執照變更之日起三十日內，向市房地產主管部門備案。市房地產主管部門應當將備案材料報送省建設主管部門。

　　第十六條　外地開發企業進入本市進行房地產開發經營活動的，應當向市房地產主管部門備案。

　　在本市依法設立并取得開發企業資質的開發企業，可以在本市各城區直接進行房地產開發經營活動。

　　第三章　房地產開發建設

　　第十七條　市房地產主管部門應當根據本市城市總體規劃、土地利用總體規劃和房地產市場供求情況，會同有關部門編制房地產開發規劃，報市人民政府批準。

　　市房地產主管部門應當會同有關部門，根據房地產開發規劃和年度建設用地計劃，制定房地產開發年度計劃，報市人民政府批準后實施。

　　第十八條　編制房地產開發規劃和制定房地產開發年度計劃，應當優先安排保障性住房、城市基礎設施建設中拆遷安置用房的開發項目。

　　第十九條　房地產開發用地使用權出讓或者劃撥前，市房地產主管部門應當與國土資源、規劃、建設、市政公用等相關部門對下列事項提出書面意見，制定《房地產開發項目建設條件意見書》，作為房地產開發用地使用權出讓或者劃撥的依據之一:

　　(一)開發企業資質要求;

　　(二)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

　　(三)城市規劃設計條件;

　　(四)基礎設施和公共服務設施建設的要求;

　　(五)基礎設施和公共服務設施建成后產權歸屬的要求;

　　(六)項目拆遷補償、安置要求;

　　(七)物業管理要求。

　　第二十條　《房地產開發項目建設條件意見書》制定后，市房地產主管部門應當對參與土地使用權出讓或者通過劃撥方式擬取得土地使用權的開發企業的資質等級及誠信經營情況進行審查，并書面告知市國土資源部門。

　　第二十一條　開發企業與國土資源主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》或者取得《國有建設用地使用權劃撥決定書》后，應當到市房地產主管部門領取《房地產開發項目建設條件意見書》，并持《房地產開發項目建設條件意見書》到市發展和改革、規劃部門辦理項目審批手續。

　　開發企業取得《建設工程規劃許可證》后，到市房地產主管部門對《房地產開發項目建設條件意見書》中涉及本條例第十九條第(四)、(五)、(六)、(七)項的內容進行確認。

　　第二十二條　《房地產開發項目建設條件意見書》確認后，市房地產主管部門向開發企業發放《房地產開發項目手冊》。

　　開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發項目手冊》中，并定期到市房地產主管部門備案。

　　第二十三條　房地產開發項目實行資本金制度。資本金占項目總投資的比例按照國家規定執行。

　　第二十四條　依法取得房地產開發項目的開發企業，應當向市房地產主管部門提交下列資料，申請辦理《房地產開發項目資本金審驗書》:

　　(一)國有土地使用權批準文件;

　　(二)建設用地規劃許可證及附圖;

　　(三)建設項目可行性研究報告。

　　市房地產主管部門應當自受理開發企業申請之日起十五個工作日內完成項目資本金審驗工作，向開發企業出具項目資本金繳存通知書;開發企業將項目資本金存入銀行后，持銀行證明到市房地產主管部門領取《房地產開發項目資本金審驗書》。

　　《房地產開發項目資本金審驗書》是市發展和改革部門審核項目計劃批準文件的依據之一。

　　第二十五條　項目資本金實行專款專用，不得挪作他用。具體監管辦法由市人民政府按照國家有關規定另行制定。

　　第二十六條　開發企業在辦理建設工程項目竣工驗收備案時，應當向市建設主管部門繳納工程價款結算總額百分之三的工程質量保證金。

　　保修期內開發項目出現質量問題，開發企業應當負責維修;開發企業不予維修的，市建設主管部門可以決定使用工程質量保證金進行維修;工程質量保證金不能滿足維修需要時，其不足部分開發企業應當予以補足。

　　保修期滿后，工程質量保證金有剩余時，市建設主管部門應當按照規定向開發企業返還。

　　第二十七條　供水、供電、供氣、供熱、排水經營單位，應當按照以下規定負責房地產開發區域內相關設施設備的維修、養護和更新:

　　(一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備;

　　(二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備;

　　(三)業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;

　　(四)業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備;

　　(五)業主樓外的排水井及以外的排水設施設備。

　　第二十八條　房地產開發項目竣工后，應當按照有關規定進行驗收并辦理有關手續。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　第二十九條　開發企業在為買受人辦理入住手續時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　第三十條　新建住宅小區項目整體竣工后，開發企業應當向市房地產主管部門提交下列資料進行備案:

　　(一)項目計劃批準文件、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證;

　　(二)規劃部門出具的建設工程竣工規劃核實通知書;

　　(三)建設工程質量監督部門出具的驗收合格備案證明;

　　(四)供水、供電、供氣、供熱、排水經營單位出具的相關驗收合格證明;

　　(五)公安消防、環保、人防、園林綠化等部門出具的相關驗收合格證明;

　　(六)物業管理有關資料;

　　(七)房地產開發項目手冊;

　　(八)住宅小區內各類房屋、設施、場所的物權歸屬公示文件;

　　(九)法律、法規規定的其他資料。

　　開發企業應當自備案后五日內，在新建住宅小區向全體業主公示備案結果。

　　第四章　房地產經營

　　第三十一條　以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當符合下列條件:

　　(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(二)轉讓人已完成項目開發投資總額的百分之二十五以上;

　　(三)轉讓人持有發展和改革、規劃、國土資源、建設等部門批準項目的有關文件;

　　(四)轉讓人已支付應繳納的前期稅費;

　　(五)受讓人具備相應的房地產開發企業資質;

　　(六)受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金;

　　(七)法律、法規規定的其他條件。

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓按照國家有關規定執行。

　　第三十二條　以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓的，項目轉讓人和受讓人應當向市房地產主管部門提交下列資料，申請辦理《房地產項目轉讓書》:

　　(一)項目轉讓人和受讓人的營業執照、開發企業資質證書;

　　(二)房地產項目轉讓合同;

　　(三)國有土地使用證;

　　(四)項目計劃批準文件;

　　(五)建設工程規劃許可證;

　　(六)建筑工程施工許可證;

　　(七)拆遷安置情況證明;

　　(八)轉讓人已完成項目開發投資總額百分之二十五以上的證明;

　　(九)轉讓人已支付應繳納前期稅費證明;

　　(十)受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上項目資本金證明;

　　(十一)法律、法規規定的其他資料。

　　市房地產主管部門應當自受理之日起十個工作日內對提供的資料予以審核。符合條件的，核發《房地產項目轉讓書》，當事人持《房地產項目轉讓書》到國土資源、發展和改革、規劃、建設等相關部門辦理項目變更手續;不符合條件的，不予核發，告知申請人并書面說明理由。

　　第三十三條　開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人;已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應當在房地產項目轉讓合同中明確責任方。項目轉讓人和受讓人應當共同書面通知被拆遷人，并在轉讓合同簽訂后到市房地產主管部門備案。

　　第三十四條　商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。開發企業預售商品房，應當依法取得商品房預售許可證;銷售現房的，應當到市房地產主管部門辦理房屋初始登記。

　　第三十五條　開發企業銷售商品房，應當使用符合國家規定的商品房買賣合同示范文本。

　　開發企業應當在商品房買賣合同簽訂之日起三十日內按照規定到市房地產主管部門備案。

　　第三十六條　開發企業與買受人簽訂商品房買賣合同前，應當按照確認后的《房地產開發項目建設條件意見書》要求，書面明示業主的建筑物區分所有權，明確建筑區劃內業主共有部分，并將明示內容寫入商品房買賣合同。

　　第三十七條　商品房預售實行預售資金監管制度。具體監管辦法由市人民政府制定。

　　第三十八條　開發企業應當自取得商品房預售許可證之日起十日內將批準預售的房屋全部同時公開預售，不得分期分批或者變相分期分批預售。

　　第三十九條　開發企業應當在商品房銷售場所公示下列資料:

　　(一)開發企業資質證書;

　　(二)商品房預售許可證或者房屋初始登記證明;

　　(三)商品房買賣合同示范文本;

　　(四)住宅小區內各類房屋、設施、場所的物權歸屬公示文件;

　　(五)可售房源及其銷售價格;

　　(六)前期物業服務合同;

　　(七)業主臨時管理規約。

　　第五章　法律責任

　　第四十條　違反本條例第六條第一款、第二款規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由市房地產主管部門責令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

　　第四十一條　違反本條例第二十二條第二款規定，未按照規定要求填寫《房地產開發項目手冊》或者不按時到市房地產主管部門備案的，由市房地產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第四十二條　違反本條例第二十八條規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由市房地產主管部門責令限期補辦相關手續;逾期不補辦手續的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　第四十三條　違反本條例第二十八條規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由市房地產主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價百分之二以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十四條　違反本條例第三十八條規定，開發企業未按照規定將批準預售的房屋全部同時公開預售的，由市房地產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第四十五條　違反本條例第三十九條規定，開發企業未按照規定在商品房銷售場所公示有關資料的，由市房地產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第四十六條　市房地產主管部門及房地產開發經營管理機構工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六章　附則

　　第四十七條　在城市規劃區外國有土地上進行房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

　　第四十八條　本條例自2011年1月1日起施行。2004年7月28日公布施行的《長春市城市房地產開發管理條例》同時廢止。