沒有告知業(yè)主，沒有任何預(yù)兆，小區(qū)物管因各種原因突然撤出，導(dǎo)致小區(qū)陷入無人管理的“真空狀態(tài)”。這樣的鬧劇在杭州發(fā)生了不止一次。不過，從2010年2月1日開始，物業(yè)公司想再用這樣的方式“發(fā)泄”，要悠著點了。

　　杭州市物業(yè)管理改善領(lǐng)導(dǎo)小組近日出臺了《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》(適用范圍為杭州市區(qū)，不含蕭山、余杭區(qū)，以下簡稱《辦法》)。《辦法》對物業(yè)管理企業(yè)(以下簡稱物管)進(jìn)入和退出住宅小區(qū)的運作機制和流程都作了詳細(xì)規(guī)定。

　　值得注意的是：其中規(guī)定，擅自撤出小區(qū)的物管，其不良行為將記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會公布。而自公布之日起，該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格也將被取消。

　　“我們希望通過這一辦法的推出，讓物業(yè)進(jìn)入和撤出小區(qū)的過程在陽光下進(jìn)行，更明朗、有章可循。”杭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》具體內(nèi)容可登錄杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)：www.hzfc.com.cn查看。

　　狀況一：物管想提前“告退”

　　新規(guī)：需提前3個月告知，并征得多數(shù)業(yè)主同意

　　收不齊物管費，經(jīng)營小區(qū)管理入不敷出，這是不少物管退出小區(qū)的主要原因。就在不久之前，耀江物業(yè)北景園物業(yè)服務(wù)中心正式從北景園荷風(fēng)苑撤出。而在這之前，一些不負(fù)責(zé)任的物管在未告知業(yè)主的情況下，擅自拍拍屁股走人，留下了一地爛攤子。

　　針對這一情況，《辦法》作出了詳細(xì)規(guī)定，讓物管有序退出。

　　記者在《辦法》規(guī)定中看到，如果物管要退出小區(qū)，必須提前3個月，將退出原因、退出時間、以及物管本身同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知業(yè)主委員會，同時還要告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門，并在小區(qū)里進(jìn)行公告征求業(yè)主意見。

　　公告期滿后，如果能得到絕大多數(shù)業(yè)主(持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2)的同意，業(yè)主委員會就可以與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并依法簽訂退管協(xié)議。

　　退管協(xié)議同樣需要經(jīng)過公示。而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展。

　　如果退管協(xié)議的公告期滿，而大多數(shù)業(yè)主不同意，最后沒有達(dá)成退管協(xié)議。《辦法》規(guī)定在這種情況下，原物業(yè)服務(wù)合同仍繼續(xù)履行，而有異議的一方則需要通過司法途徑解決。

　　狀況二：業(yè)主要求換物管

　　新規(guī)：解除合同需召開業(yè)主大會表決

　　因為不滿意物管提供的服務(wù)，小區(qū)業(yè)主也許需要更換物管。但作為小區(qū)業(yè)主代表，業(yè)主委員會也不能擅自提前撤換物管，必須通過召開業(yè)主大會進(jìn)行表決，通過法定程序來解除聘用合同。

　　《辦法》同樣規(guī)定，如果符合規(guī)定數(shù)量的業(yè)主(業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主)提議要提前解除物業(yè)合同，那么業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)。

　　一旦業(yè)主大會表決通過決定要提前解除物業(yè)合同，那么業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約時間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。

　　而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展。如果退管協(xié)議未通過業(yè)主認(rèn)可，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，有異議的一方應(yīng)同樣需通過司法途徑解決。

　　狀況三：業(yè)主拒交物管費

　　新規(guī)：物管不得以此為由拒絕退出

　　業(yè)主要撤換物管，而物管以業(yè)主未交齊物管費為由不愿退出，雙方互不相讓“僵持”的結(jié)果只能是兩敗俱傷。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　《辦法》也對這一情況做了詳細(xì)規(guī)定：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。

　　那么業(yè)主欠交的物管費怎么辦?《辦法》規(guī)定：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助。

　　如果業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可以聘請專業(yè)審計機構(gòu)對其進(jìn)行財務(wù)審計，審計費用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出。審計結(jié)果及審計費用，同樣要向業(yè)主公布。

　　狀況四：物管擅自“撤退”

　　新規(guī)：取消一年內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)資格

　　經(jīng)營不下去，或者與業(yè)主有矛盾，物管就拍拍屁股走人。留下一個無人管理的爛攤子，受苦的始終是小區(qū)業(yè)主。如果隨之任之，這樣的鬧劇恐怕只會越來越多。

　　為此，《辦法》規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的，將由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門，記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會公布。

　　而自社會公布之日起，該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格將被取消。