有堅(jiān)持不懈舉手的，有興奮激動(dòng)而起身的，也有慷慨陳詞滔滔不絕的。昨天14：30至17：30，整整三個(gè)小時(shí)，關(guān)于《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（下簡稱條例）的聽證，在激辯中展開。「關(guān)于業(yè)委會(huì)的內(nèi)容涵蓋了五大議題中的三個(gè)：《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》第五條關(guān)于基層組織在物業(yè)管理中的職責(zé)的規(guī)定；第十三條關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì)的規(guī)定；第二十六條、第三十條、第三十一條關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員產(chǎn)生和業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止的規(guī)定。」

　　深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問鹿欽連：基層組織參與并不排斥業(yè)主的所有權(quán)和自我管理權(quán)

　　基層政府、基層組織參與物業(yè)管理，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的需要。當(dāng)前部分業(yè)主物權(quán)觀念薄弱、民主意識(shí)單薄、對(duì)自己的權(quán)益漠不關(guān)心等情況下，需要基層政府和基層自治組織利用專業(yè)知識(shí)來引導(dǎo)和幫助廣大業(yè)主，行使好自己的權(quán)利，維護(hù)物業(yè)安全，更好地安居樂業(yè)。

　　因此，基層組織參與物業(yè)管理并不是排斥業(yè)主所擁有的所有權(quán)和自我管理的權(quán)利，而是從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定維護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主利益的角度更好地來保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　另外，眾所周知，目前困擾業(yè)主自治的一個(gè)難題就是業(yè)主大會(huì)的成立難和業(yè)主委員會(huì)的選舉難。由于業(yè)主意見表達(dá)的分散、對(duì)有關(guān)法定程序存在理解上的偏差等原因，導(dǎo)致很多小區(qū)業(yè)委會(huì)成立舉步維艱。這就格外需要基層組織的指導(dǎo)和協(xié)助。

　　萬科企業(yè)股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理顏雪明：應(yīng)鼓勵(lì)業(yè)主自治，不應(yīng)強(qiáng)化行政干預(yù)

　　現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)存在業(yè)主不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家，不敢當(dāng)家的情況。原因主要在于我們擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間太短了，倒回二十年，沒有什么人有自己的房子。另外，處在轉(zhuǎn)型中的中國社會(huì)，依靠法制解決糾紛的觀念還不夠。

　　在這種狀態(tài)下，政府對(duì)物業(yè)管理的介入是必要的，但也正是由于這種狀態(tài)，更應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主自治，而不是強(qiáng)化行政干預(yù)，代替業(yè)主作主。

　　基層政府有權(quán)在住宅區(qū)開展社區(qū)管理活動(dòng)，居委會(huì)有權(quán)在居民聚集區(qū)組織居民活動(dòng)，但這些活動(dòng)都不是物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理活動(dòng)只能是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理。所以，如何嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會(huì)管理的界限，如何界定公權(quán)力在自治中的作用，是這部法規(guī)成敗的關(guān)鍵。

　　廣東格林律師事務(wù)所律師趙紹華：既要行政機(jī)關(guān)指導(dǎo)和協(xié)助，又要限制其權(quán)力

　　應(yīng)當(dāng)明確和加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)在首次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)的指導(dǎo)和協(xié)助作用，同時(shí)限制行政機(jī)關(guān)在業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)的權(quán)力。

　　無論是物權(quán)法還是國家物業(yè)管理?xiàng)l例，都賦予了國家機(jī)關(guān)的業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)主委員會(huì)在成立過程中的指導(dǎo)和協(xié)助作用。各地成立業(yè)委會(huì)的現(xiàn)狀也需要國家機(jī)關(guān)的介入。

但另一方面，業(yè)主大會(huì)畢竟是業(yè)主的自治組織，政府不宜過度參與和干涉，其權(quán)力應(yīng)予以限制。因此，我認(rèn)為只需要在首次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)的指導(dǎo)和協(xié)助作用就行了，在業(yè)主委員會(huì)成立后，以后業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)的成立都由上一屆的業(yè)主委員會(huì)組織。同時(shí)，應(yīng)該刪除修訂草案中關(guān)于行政機(jī)關(guān)的成員進(jìn)入首次業(yè)主大會(huì)籌備組的內(nèi)容，指導(dǎo)和協(xié)助不一定非要加入籌備組。

　　聲音

　　我搞業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理五年，太痛苦了，眾口太過難調(diào)。很贊同基層組織對(duì)物業(yè)管理的介入。

　　不需要基層政府，要相信業(yè)主的能力。就應(yīng)該交由業(yè)主自己來搞。

　　事實(shí)證明，業(yè)委會(huì)的成立如果離開基層的發(fā)動(dòng)和協(xié)調(diào)，必須強(qiáng)化基層組織在物管中的作用。

　　車位之爭??業(yè)主租售“優(yōu)先權(quán)”優(yōu)先到什么程度

　　「“車位之爭”涉及第四個(gè)議題，即修訂草案中第五十三條關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位出售、出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售、出租給本區(qū)域業(yè)主的規(guī)定。」#p#分頁標(biāo)題#e#

　　廣州粵華物業(yè)有限公司行政人事處總監(jiān)溫必潛：以“三分?jǐn)偂贝_定車位產(chǎn)權(quán)

　　車位問題，多年來一直爭論不休。《物權(quán)法》第74條解決的只是車庫車位在權(quán)屬發(fā)生糾紛的時(shí)候的處理原則，從實(shí)際上來說并沒有明確所有權(quán)的問題。有專家認(rèn)為，在車庫沒有記錄公攤時(shí)，其所有權(quán)屬于開發(fā)商，這是一個(gè)在法理上有依據(jù)、在經(jīng)濟(jì)上較合理的制度安排。

　　因此，作為廣東省的地方法規(guī)，在不違反上位法的原則的基礎(chǔ)上，建議用三個(gè)分?jǐn)偅础巴恋孛娣e是否分?jǐn)偂⒔ㄖ娣e是否分?jǐn)傄约敖ㄖ杀臼欠穹謹(jǐn)偂边@三個(gè)分?jǐn)傋鳛檐噹臁④囄粰?quán)利歸屬的依據(jù)。由于小業(yè)主和開發(fā)商在信息上的嚴(yán)重不對(duì)稱，使得業(yè)主無從掌握“三個(gè)分?jǐn)偂钡臏?zhǔn)確信息。因此，應(yīng)該把舉證責(zé)任分配給開發(fā)商。

　　廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李卓章：確定“優(yōu)先租售”的時(shí)限

優(yōu)先出售出租，也就是優(yōu)先滿足本區(qū)域的業(yè)主，這里面需要有時(shí)間、年限的設(shè)定。目前，僅僅說明具有優(yōu)先權(quán)，那么優(yōu)先20年、30年，還是一輩子？這里面很不清晰。

　　因此，建議將優(yōu)先期限確定為4年或5年。這主要考慮到建設(shè)投資方的積極性問題，如果優(yōu)先權(quán)長達(dá)20年、30年，很可能會(huì)造成投資積極性不高，車位建設(shè)增速放緩，使得將來小區(qū)的停車更加困難。

　　聲音

　　實(shí)際上車庫是建設(shè)單位白拿的一塊收入。既然本來的規(guī)劃就是歸大家使用的，這個(gè)問題必須要經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)的討論。

　　“住改商”之爭??“住改商”是否該一律封殺

　　「“住改商”之爭涉及聽證的第五個(gè)議題，即修訂草案第五十四條關(guān)于“住改商”和“房中房”的規(guī)定。」

　　棠德花苑業(yè)主代表大會(huì)代表錢東奇：不能簡單一律封殺

　　對(duì)“住改商”問題，要區(qū)別對(duì)待，不能“一刀切”，不能簡單地一律封殺，否則就有違背物權(quán)法精神、侵害私權(quán)利的嫌疑。作為在全國范圍適用的《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒有禁止“住改商”，而是在對(duì)“住改商”、對(duì)住宅改為經(jīng)營性用房進(jìn)行了限制和引導(dǎo)。

　　《物權(quán)法》第77條的規(guī)定是比較嚴(yán)格的，只要按這條的規(guī)定操作，就會(huì)避免“住改商”帶來的擾民等負(fù)面影響。房屋的使用權(quán)是業(yè)主物權(quán)的追求內(nèi)容，在不違背法律、不損害公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，業(yè)主有權(quán)自由使用，地方法規(guī)不應(yīng)該限制。

　　江門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長譚婕：征得業(yè)主同意并報(bào)有關(guān)部門審批

　　“住改商”、“房中房”屢禁不止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)沒有行政執(zhí)法權(quán)，對(duì)這些違例業(yè)主通常只能勸阻，而無法制止。問題發(fā)生后，有關(guān)部門又不依法及時(shí)處理，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的矛盾加深。

　　就這種情況來說，一刀切是無法實(shí)現(xiàn)的，修訂草案中禁止的也是“擅自改變”的行為，因此建議進(jìn)一步增加“改變住房使用性質(zhì)或外觀，必須征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)有關(guān)部門審批”的規(guī)定。

　　聲音

　　在任何有人居住的地方都有“住改商”，“住改商”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、商品經(jīng)濟(jì)供應(yīng)方面的一個(gè)現(xiàn)象。

　　“住改商”這種借雞生蛋的做法，會(huì)侵犯別人的合法權(quán)益。

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