生活案例

　　不久前，江蘇鹽城的吳先生在當(dāng)?shù)刭I了一套住房后，細看購房合同，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)土地使用年限居然只剩下40年。吳先生認為，一般住宅的土地使用年限為70年，而這個小區(qū)的土地使用年限“縮水”了30年的時間，嚴重侵害了住戶們的利益。原來，當(dāng)?shù)貒敛块T是以城鎮(zhèn)住宅混合用地的性質(zhì)出讓這塊土地的，使用年限只有50年。而這塊土地早在十多年前就已出讓，卻因種種原因未能開發(fā)。等到大樓蓋成，土地的使用期限自然只剩下40年了。

　　草案摘錄

　　建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。

　　記者點評

　　我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。據(jù)全國人大常委會法工委有關(guān)負責(zé)人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當(dāng)時出讓的一些土地使用期限較短，一些只有30年，很快就要到期。特別是目前絕大多數(shù)城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權(quán)期滿的問題更加引人關(guān)注。

　　根據(jù)物權(quán)法草案的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期滿前，建設(shè)用地使用權(quán)人可以申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。這表明，我們的住房有望突破70年的“大限”。這無疑有利于保障公民的私有財產(chǎn)權(quán)，也有利于維護社會的穩(wěn)定，給廣大百姓吃下了一顆“定心丸”。

　　在征求意見的過程中，不少人認為，住宅用地使用權(quán)最長出讓期限為七十年的規(guī)定過短，不利于保護私人財產(chǎn)及提高房屋建筑水準。因此，有人主張延長為100年，有人主張為150年，還有人主張取消出讓年限的規(guī)定，成為永久性權(quán)利。由于草案目前沒有明確申請續(xù)期的主體是業(yè)主個人還是業(yè)主會議、業(yè)主委員會，為此有人建議，草案應(yīng)該進一步明確申請續(xù)期的主體。

　　草案規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定?！睂@一規(guī)定目前有三種看法：有人認為，如果沒有約定或者約定不明確，續(xù)期時出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照市場價格支付；另有人認為，應(yīng)當(dāng)按照申請續(xù)期當(dāng)年土地基準價減去初次獲得土地使用權(quán)時繳納的土地出讓金；還有人認為，續(xù)期應(yīng)該免交出讓金，或者只支付換證工本費。

　　草案沒有規(guī)定續(xù)期的年限。為此，有人提出，草案應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定續(xù)期年限，其中住宅的續(xù)期時間為50年。?

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