? ? ? ? ? ? ? ? 對住房按揭貸款糾紛案的分析 ? 近年來，為啟動商品市場，解決居民居住困難，由房地產開發商、個人購房 戶和銀行共同參 與的樓宇按揭貸款業務應運而生。但由于我國按揭方面的法律法規不健全，各方缺乏經驗， 導致各方當事人在操作中出現許多不規范的行為，產生了糾紛。筆者通過對住房按揭貸款糾 紛案件的審理，及對筆者所在的法院審理的這類糾紛案進行了調查，對住房按揭貸款糾紛案 進行了分析。 　　一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況 　　我國的按揭業務參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產開發商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件，海口市新華區法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。 　　1.受理的基本情況 　　該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為 17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標的額最小的為3.6 萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標的數 最小的為3 萬余元，訴訟標的額最大的為219萬元。 　　從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 ?的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產商承擔連帶保證責任。起訴的理由均為購房者與房地產商違約， 未按期償還按揭貸款及承擔保證責任，判決結果一般為確認購房者與房地產商未按期償還借 款，應負違約責任，購房者應償還尚欠的本息。但對房地產商所應承擔的保證責任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結果。 　　2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點 　　（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設銀行海南 住房城建支行，部分為省工商銀行營業部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產 信貸部改建而成，原建行海南省房地產信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業務，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個別案件標的額超300萬元 的以 外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。 　　（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯系；另一被告為售房方的房地產開發商， 房地產開發商是作為保證人而被原告列為被告之一的。 　　（3）被告下落不明、不應訴者多。作為房地產開發商的被告均出庭應訴，但作為個人購房 者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規定，按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%. 　　（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不 同、期限不同，對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結果亦 有所不同。 　　3.產生訴訟的主要原因 　　從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數量上升較快，經初步分析，產生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個方面： 　　（1）因購房者與房地產商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產商簽訂了買賣合同，為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關系，一為購房者與房地產商的房屋買賣合同關系，另一個法律關系為購房者與銀行、房地產商 的按揭關系，所涉及的兩種合同關系密切，但屬不同法律性質。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時間、質量等與房地產商發生糾紛，購房者就以房地產商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務。 　　（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不 滿意，而離開海南到別處發展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。 　　（3）因房地產行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產高潮尚有余溫，房價在當時看來不算高， 但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質 量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。 　　二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題 　　1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。 　　從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購 房與房地產商發生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發 生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押 關系，第四個法律關系是房地產商為保證按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系，第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系，第六個法 律關 系是按揭人不能按規定向銀行償還本息，由房地產商將房屋回購的關系。〖ZW（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。 　　2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。 　　為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同。 　　（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經濟合同法》及最高法院1994年頒布 的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規定。 　　（2）關于處理原則 　　①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規規 定，一般認定為有效的民事法律行為。 　　②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關 規定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規規定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據我國《城市房地產管理法》第61條、《擔保法》第 41條的規定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務院1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押 應依照規定辦理抵押登記的規定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規規定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規定的規范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押 合同無效。 　　③房地產商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責任， 住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規、司法解釋來確定，如適用最高 法院《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》第七條的規定，保證人承擔的 是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人 擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任； 應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據該法第二十八條 第一款的規定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保 證責任。 　　保證責任期限未約定或約定不明確的，如應適用最高法院的《規定》，則保證人應當在被保 證人承擔責任的期限承擔保證責任，如應適用《擔保法》第二十五條的，則保證期間為主債 務履行期屆滿之日起六個月。 　　三、住房按揭貸款有關問題的分析 　　（一）住房按揭貸款合同與傳統按揭的異同： 　　從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業務與傳 統的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合 進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行 于1997年4月28日頒發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規定。 　　現住房按揭貸款合同與傳統按揭的不同之處在于： 　　（1）傳統的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質押外，房地產商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中，均未規定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉讓給 購房者。 　　（2）傳統的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購 樓宇等按揭標的物），而現開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明 文規定。 　　（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議 　　1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有： 　　（1）按揭期限普遍太短。從我國的經濟發展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房 款的能力并不高，在已按規定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉型期，個 人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續每月支付較高的貸款本息而違約的。 　　（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產抵押登記手續。其原因在于銀 行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵 押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優先受償權。 　　（3）對保證人（房地產商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確 定保證人應承擔的責任。《擔保法》規定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或屬于哪一種保證方式有不同的看法。 　　2完善住房按揭貸款機制的對策 　　為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產，解決空置房屋多，而居民購買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發展房地產業的一個重要的方面。 　　（1）合理確定按揭比例和按揭期限 　　如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸 款的需求，即使銀行發放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業 務的發展受到影響。從國外按揭業務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 （參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》， 1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應，從而激發居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業務的長期、健康的發展。中國人民銀行發布的《個人住房貸款管理辦法》第五 條規定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規定：最長貸款期 限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關部門對按揭期限、比例的規定 應再適當放寬。 　　（2）進一步完善住房按揭的法律法規，明確按揭當事人的權利義務 　　我國對按揭還沒有統一的法律規定，除個別銀行制定了試行辦法外，中國人民銀行于1997年 4月28日印發了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，1998年5月1日印發了《個人住房貸款 管理辦法》，對具有住房按揭性質的貸款管理辦法進行了規定，但對按揭貸款當事人的權利 義務規定不具體，而且僅是從銀行辦理貸款的角度進行了規定。而實踐中，住房按揭貸款旦 呈不規范之勢。在當事人法律意識不強，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔保法 或民法典中對按揭貸款進行規定，有利于規范房地產市場的發展和推動住房按揭市場的正常運轉。 ?