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寧波
房屋買賣合同末辦理產權過戶登記 有效
李海洋與王平是戰友，又是多年的老朋友。李海洋復員回家后，開始了自己經商生涯。到2001年，經商四年的李海洋終于又購置的自己的第二套房屋。李海洋位于城郊的房屋被王平看中，雙方就與簽訂了購房合同一份。雙方約定，房屋價格為110000元，有關交易一切費用均由王平承擔，辦理手續的同時王平一次支付李海洋全部房款。，李海洋收到王平給付的房款，并將房屋及一切手續都交給了王平。隨后王平搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產過戶手續。2005年7月，李海洋以王平一直借故拖延辦理房屋過戶手續為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。
在接到法院的開庭傳票后，王平來到了我們所。在了解了事情的詳細經過后，我們認為王平與李海洋簽訂的房屋買賣合同合法有效。該合同是在雙方平等自愿、協商一致的基礎上簽訂的，該合同沒有違反法律的強制性規定，是合法有效的合同。并且該爭議房屋以及相關的手續已實際交付給王平，王平也已付給李海洋房款。房屋買賣合同生效后，王平應及時辦理房屋過戶手續，李海洋應當予以協助。李海洋要求判決房屋買賣關系無效的請求，因過戶登記手續僅是房屋產權轉移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，李海洋之請求于法無據。
法院最終判決：李海洋、王平之間的房屋買賣合同有效；爭議房屋歸王平所有。
案件雖然已經審結，但本案留給了我們的法律思考卻并沒有結束。本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產權過戶登記是否有效；應由誰辦理過戶手續。
房屋買賣交易未辦理產權過戶登記是否有效問題。在房屋買賣過程中，因買賣雙方未到房管部門辦理房屋所有權轉移登記手續，常常被認為該房屋買賣行為無效。這種看法在認識上存在一個誤區，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。根據法律規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的，依照其規定。據此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準、登記等手續才生效的，以辦理該手續為確認生效的時間。這種批準、登記，指的是雙方在簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記，合同即生效。二是合同一經簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產權過戶登記并不是買賣合同生效的要求，而是房屋產權變動的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是房屋的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因為還未辦理產權過戶手續，就認定雙方的買賣合同無效。
辦理產權更名過戶手續，應由買賣雙方哪方負責呢？一是這個問題涉及到過戶更名手續費用應由誰承擔，買賣雙方應在合同中明確約定由誰承擔費用、辦理手續。二是雙方應主動配合辦理相關手續，特別是賣方在此環節上居于主導地位，因為辦理產權變更手續時，賣方需要提供與原房屋產權相關的各項手續，因此，賣方更應該主動配合。當然買方不配合也會影響過戶手續的辦理，但這并不影響房屋買賣合同的效力。
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