吉林市房地產交易管理條例

　　吉林市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第4號

　　(2011年7月29日吉林市第十四屆人民代表大會常務委員會第28次會議通過　2011年9月30日吉林省第十一屆人民代表大會常務委員會第28次會議批準)

　　《吉林市房地產交易管理條例》經吉林市第十四屆人大常委會第28次會議于2011年7月29日通過，吉林省第十一屆人大常委會第28次會議于2011年9月30日批準，現予公布，自2012年1月1日起施行。

　　2011年10月9日

　　第一章　總則

　　第二章　房地產轉讓

　　第三章　商品房銷售

　　第四章　房屋租賃

　　第五章　房地產抵押

　　第六章　房地產中介服務

　　第七章　法律責任

　　第八章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為加強房地產交易管理，規范房地產交易行為，保障房地產交易當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓(含商品房銷售)、房屋租賃、房地產抵押及房地產中介服務。

　　本市行政區域內房地產交易及其管理均須遵守本條例。

　　第三條　市住房保障和房地產行政主管部門(以下簡稱市房地產行政主管部門)負責全市房地產交易的監督管理工作。

　　縣(市)住房保障和城鄉建設行政主管部門(以下簡稱縣(市)房地產行政主管部門)負責本轄區內房地產交易的監督管理工作。

　　區住房保障和城鄉建設行政主管部門(以下簡稱區房地產行政主管部門)負責本轄區內住宅房屋租賃的日常管理工作。

　　國土資源、規劃、建設、工商、公安、稅務、價格等部門按照各自職責做好房地產交易的管理工作。

　　第四條　房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

　　房地產轉讓(含商品房銷售)、租賃、抵押等，當事人應當簽訂書面合同。

　　第二章　房地產轉讓

　　第五條　房地產轉讓，是指房地產權利人依法轉移房屋所有權的行為。主要包括:

　　(一)買賣、拍賣;

　　(二)繼承、贈與、交換;

　　(三)抵債;

　　(四)以房地產合資合作、作價入股;

　　(五)法人或者其他組織因合并、解散、分立、收購或者兼并等改變房屋所有權歸屬;

　　(六)經人民法院判決、裁定、調解或者仲裁機構裁決、調解等改變房屋所有權歸屬。

　　第六條　房地產轉讓，交易當事人應當如實申報成交價格，并按照有關規定繳納稅費，不得瞞報或者不實申報。

　　第七條　房地產轉讓后，交易當事人應當到房地產行政主管部門辦理房屋權屬登記。

　　第八條　集體土地上住宅所有權轉讓，除法律、法規另有規定外，交易當事人應當提交農村集體經濟組織同意轉讓的證明材料。

　　同一農村集體經濟組織內部成員房屋所有權轉讓，交易當事人應當提交經村民會議同意或者村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

　　第三章　商品房銷售

　　第九條　商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

　　本條例所稱的商品房是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)在依法取得國有土地使用權的土地上，根據建設工程規劃開發建設并用于交易的房屋。

　　商品房預售，是指開發企業將其建設的商品房在竣工驗收并完成房屋初始登記前依法出售給承購人，由承購人按照合同約定支付定金或者房價款，房屋竣工驗收后，開發企業按照合同約定交付商品房的行為。

　　商品房現售，是指開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　第十條　商品房預售實行許可制度。

　　開發企業取得房地產行政主管部門核發的《商品房預售許可證》后方可進行商品房預售;未取得《商品房預售許可證》的，禁止進行商品房預售或者收取定金及具有預售款性質的任何費用。

　　第十一條　辦理《商品房預售許可證》，應當提供下列證件、資料:

　　(一)工商營業執照和房地產開發資質等級證書;

　　(二)國有土地使用權證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證;

　　(三)建設工程施工合同及施工進度說明;

　　(四)開發建設項目工程進度的有關資料(高層建筑已達到主體2/3層數以上、非高層建筑已達到最高層數;或者工程建設進度達到標準層且高層建筑達到主體2/3層數、非高層建筑達到最高層數所需建設資金已存入房地產行政主管部門要求存入的監管帳戶證明);

　　(五)商品房銷售方案;

　　(六)前期物業服務及物業管理用房已落實的證明;

　　(七)廉租住房配建已落實的證明;

　　(八)預售商品房測繪資料;

　　(九)商品房預售款監管協議書。

　　房地產行政主管部門對開發企業提供的資料進行審核，并現場查勘，符合規定的，10日內核發《商品房預售許可證》;不符合規定的，書面說明理由。

　　第十二條　商品房預售款實行監管制度。房地產行政主管部門負責監督管理商品房預售款的收存和使用。

　　開發企業在辦理《商品房預售許可證》時，應當與預售款開戶銀行、房地產行政主管部門簽定預售款監管協議，并在銀行設立預售款監管賬戶，商品房預售款必須按照監管部門要求存入監管帳戶。

　　解除商品房預售款監管前，商品房預售款專項用于購買本項目建設必需的建筑材料、設備的款項和支付施工進度款。

　　任何單位、個人不得將商品房預售款挪作他用。

　　第十三條　商品房預售時，承購人應當將購房款直接存入預售款監管賬戶，憑銀行出具的存款憑證向開發企業換領交款憑證。

　　開發企業不得在沒有簽訂預售款監管協議的商業銀行為承購人辦理商品房貸款(含公積金貸款)。

　　商業銀行發放的個人住房按揭商品房貸款(含公積金貸款)必須全部劃入預售款監管賬戶內，不得直接支付給開發企業。

　　第十四條　房地產行政主管部門應當按照開發企業提出的使用商品房預售款申請，撥付預售款。

　　房地產行政主管部門根據開發企業提供的資料進行審查并核定用款額度。符合使用商品房預售款條件的，應當在5個工作日內出具同意劃款意見，并以書面形式通知開戶銀行;不符合劃款條件的，書面說明理由。

　　房地產行政主管部門根據工程進度，核定預售款監管賬戶預留資金監管金額和預留初始登記所需資金。

　　第十五條　有下列情況之一的，暫停核準撥付商品房預售款:

　　(一)無正當理由超出用款額度的;

　　(二)實際用途、收款單位與申請不符的;

　　(三)已撥款項未按照規定使用的。

　　第十六條　開發企業申請商品房預售時，符合本條例第十一條第一款第(四)項中工程建設進度達到標準層且高層建筑達到主體2/3層數、非高層建筑達到最高層數所需建設資金已存入房地產行政主管部門要求存入的監管帳戶條件的，房地產行政主管部門核定建設項目用款時，只核撥開發企業繳存的建設資金，達到規定層數后，方可撥付商品房預售款。

　　第十七條　開發企業辦理商品房初始登記后，房地產行政主管部門解除預售款監管，并在3個工作日內以書面形式通知開戶銀行。

　　第十八條　商品房現售實行備案制度。

　　開發企業取得房地產行政主管部門核發的《商品房現售備案證明》后，方可進行商品房現售。

　　開發企業已取得《商品房預售許可證》，且繼續開發建設達到商品房現售條件的，必須及時申請辦理《商品房現售備案證明》。

　　第十九條　開發企業申請辦理《商品房現售備案證明》，應當提供下列資料:

　　(一)工商營業執照和房地產開發資質等級證書;

　　(二)房屋權屬登記證明材料;

　　(三)商品房銷售方案;

　　(四)物業管理落實證明;

　　(五)廉租住房配建已落實的證明;

　　(六)銷售商品房測繪資料。

　　已取得商品房預售許可的，還需提供《商品房預售許可證》。

　　第二十條　房地產行政主管部門對開發企業提供的商品房現售資料進行審查，并現場查勘，符合規定的，自申請之日起，7日內核發《商品房現售備案證明》;不符合規定的，書面說明理由。

　　第二十一條　商品房銷售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、銷售(預售)房屋套數、銷售價格、面積測繪(預測)及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍等。

　　開發企業必須按照商品房銷售方案進行銷售;在商品房銷售方案內已確定不用于商品房銷售的房地產，禁止按照商品房形式銷售。

　　第二十二條　已取得《商品房預售許可證》的開發項目，因土地、規劃等相關批件內容已變更或者商品房實測面積與預測面積不符等，導致商品房銷售情況發生變化，確需變更商品房銷售方案的，應當按照商品房預售許可變更程序辦理，并公示。

　　已取得《商品房現售備案證明》的，不得變更商品房銷售方案。

　　第二十三條　商品房銷售，開發企業應當在銷售現場公示并向買受人(承購人)明示下列材料:

　　(一)開發企業的營業執照和資質證書;

　　(二)銷售項目的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》;

　　(三)經規劃行政主管部門批準的小區配套設施平面圖;

　　(四)樓盤銷控表;

　　(五)商品房買賣合同示范文本;

　　(六)收費清單;

　　(七)商品房面積測繪報告;

　　(八)《商品房預售管理辦法》法律文本、《商品房銷售管理辦法》法律文本;《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》;

　　(九)《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》、合同備案網上查詢地址;

　　(十)商品房的結構、戶型、裝修標準;

　　(十一)實施物業管理的證明;

　　(十二)銷售價格和預售款監管專用賬戶;

　　(十三)預售商品房竣工交付使用時間。

　　代理銷售的，應當在銷售現場公示并向買受人(承購人)明示代理銷售機構的營業執照和《房地產中介服務機構備案證明》。

　　本條第一款所列材料，開發企業無法提供原件的，可以提供加蓋公章的復印件。

　　第二十四條　開發企業銷售商品房，應當與買受人(承購人)按照規定簽訂商品房買賣合同，并明確銷售價格、交付時間、建筑面積、違約責任等內容。

　　第二十五條　開發企業必須自商品房買賣合同簽訂之日起30日內到房地產行政主管部門備案。

　　第二十六條　開發企業、房地產中介服務機構等通過各種媒介發布商品房銷售廣告的，應當載明開發企業名稱、《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》的證號，未取得《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》的，不得含有表示銷售商品房意思的內容。

　　第二十七條　預售的商品房竣工驗收并交付使用后，開發企業應當按照商品房買賣合同的約定，及時向承購人提供辦理房屋權屬登記所需的相關文件或者依法代辦房屋權屬登記。

　　第四章　房屋租賃

　　第二十八條　房屋租賃，是指房屋所有權人將房屋(含柜臺、攤位)出租給承租人使用并收取租金的行為。

　　房屋租賃當事人應當簽訂房屋租賃書面合同，約定租賃期限、用途、租賃價格、修繕責任、合同終止事宜等內容以及雙方的權利和義務。

　　第二十九條　房地產行政主管部門應當加強房屋租賃管理，會同相關主管部門每兩年分區域公布市場指導租金水平等信息。

　　第三十條　有下列情形之一的房屋不得出租:

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)轉租房屋未經房屋所有權人同意的;

　　(三)法律、法規規定的其他情形。

　　第三十一條　非住宅房屋租賃當事人應當自房屋租賃合同簽訂之日起三十曰內持下列證件、資料到市、縣(市)房地產行政主管部門辦理登記備案，同時繳納房屋租賃相關稅費:

　　(一)房屋租賃合同;

　　(二)房屋權屬相關證明;

　　(三)當事人的法定身份證明。

　　出租共有房屋的，還應當提交其他共有人同意出租的書面證明。

　　轉租房屋的，還應當提交房屋所有權人同意轉租的書面證明。

　　住宅房屋租賃當事人持上述證件、資料，到縣(市)、區房地產行政主管部門辦理登記備案，同時繳納房屋租賃相關稅費。

　　第三十二條　承租人應當按照房屋使用和物業管理的有關規定使用房屋。

　　承租人需要拆改、裝修承租房屋或者增加附屬設施、設備的，必須征得房屋所有權人同意，并按照《吉林市城市房屋安全管理條例》的有關規定執行。

　　第三十三條　工商行政管理部門在辦理工商營業執照、公安部門在辦理暫住人口登記及暫住證明時，應當查驗《房屋租賃備案證明》，對發現沒有辦理房屋租賃備案證明的，應當書面通報房地產行政主管部門。

　　第三十四條　已出租的房屋設定抵押的，抵押人應當以書面形式告知抵押權人和承租人。抵押期間房屋租賃合同繼續有效。

　　第五章　房地產抵押

　　第三十五條　房地產抵押，是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

　　合法的房地產、在建工程及預購的商品房可以設立抵押。

　　依法以集體土地上建筑物設立抵押的，應當提交經村民會議同意或者村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

　　第三十六條　以房屋申請抵押的，房地產行政主管部門應當向抵押權人頒發房屋他項權證。

　　以在建工程抵押或者以預購的商品房申請抵押的，房地產行政主管部門應當向抵押權人發放在建工程抵押登記證明或者預購商品房抵押權預告登記證明。

　　在建工程和預購的商品房在抵押期間內竣工的，當事人應當在該房屋初始登記的同時，申請在建工程抵押權登記或者預購商品房抵押權預告登記轉為房屋抵押權登記，領取房屋他項權證。

　　第三十七條　房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次設立抵押，再次抵押額度不得超出其余額部分。

　　第三十八條　已批準預售的商品房，開發企業不得申請在建工程抵押登記。

　　已設立在建工程抵押權登記的房屋不得申請商品房預售許可。

　　第六章　房地產中介服務

　　第三十九條　房地產中介服務包括房地產估價、房地產經紀、房地產咨詢等。從事房地產中介服務應當設立相應的房地產中介服務機構。

　　房地產中介服務機構應當是具有獨立法人資格的經濟組織。

　　第四十條　新設立的或者申請資質升級的房地產估價機構，必須經市房地產行政主管部門審核，經上級有關行政主管部門批準并取得相應的資質證書后，方可從事房地產估價活動。

　　第四十一條　房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行《房地產估價規范》和相關標準。

　　房地產估價當事入對委托的房地產估價機構出具的房地產估價報告有異議的，可委托房地產估價專家委員會作出鑒定。

　　第四十二條　房地產經紀、拍賣、典當、置業擔保等中介服務機構及其分支機構應當自領取營業執照30日內，按照規定持有關資料到房地產行政主管部門備案。

　　未辦理備案的，禁止從事房地產中介服務活動。

　　第四十三條　外埠房地產中介服務機構在本市行政區域內從事房地產中介服務業務的，應當到所在地房地產行政主管部門備案。

　　第四十四條　房地產行政主管部門應當建立房地產中介服務機構信用檔案，將房地產中介服務機構從業信用情況每年向社會公布。

　　第四十五條　房地產中介服務人員必須經統一考試，按照有關規定取得相應執業資格證書并注冊登記后，方可從事房地產中介服務活動。

　　注冊登記的房地產中介服務人員，必須進入相應的房地產中介服務機構從業，禁止以個人名義執業，禁止跨機構同時從業。

　　第四十六條　房地產中介服務機構、中介服務人員在中介服務活動中禁止有下列行為:

　　(一)惡意串通、損害委托人的合法權益;

　　(二)直接或者間接幫助他人從事房地產違法交易;

　　(三)泄露委托人的秘密;

　　(四)允許他人以自已的名義從事房地產中介服務;

　　(五)隱瞞價格信息賺取差價;

　　(六)超越核準的業務范圍經營;

　　(七)法律、法規禁止的其他行為。

　　第七章　法律責任

　　第四十七條　違反本條例的，由房地產行政主管部門按照下列規定予以處罰:

　　(一)違反第十條規定，開發企業未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以100萬元罰款。

　　(二)違反第十二條規定，開發企業將商品房預售款挪作他用的，責令其限期改正，并可處以挪用數額10%的罰款;情節嚴重的，責令其停止預售行為。

　　(三)違反第十三條第二款規定，開發企業預售商品房在沒有簽訂監管協議的商業銀行辦理貸款業務的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，并對每筆交易處以30000元罰款。

　　(四)違反第十八條規定，開發企業未按照規定在商品房現售前向房地產行政主管部門備案，未取得《商品房現售備案證明》，擅自現售商品房的，責令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并處以100000元罰款。

　　(五)違反第二十一條第二款規定，開發企業未按照商品房銷售方案銷售商品房的，責令限期改正，并處以30000元罰款。

　　(六)違反第二十五條規定，開發企業未按照規定辦理合同備案的，責令其補辦，并對每筆交易處以3000元罰款。

　　(七)違反第二十七條規定，開發企業未按照商品房買賣合同的約定向買受人提供辦理房屋權屬登記所需的相關文件或者未依法代辦房屋權屬登記的，責令其限期改正，對住宅每筆交易處以20000元罰款;對非住宅每筆交易處以50000元罰款。

　　(八)違反第三十一條規定，未按時辦理房屋租賃合同備案的，責令其限期改正，逾期仍未辦理的，對住宅出租當事人處以500元至1000元的罰款;對非住宅出租當事人處以1000元至5000元的罰款。

　　(九)違反第四十條、第四十二條規定，未取得房地產估價機構資質證書、房地產中介服務機構備案證明擅自從事房地產中介服務的，責令其限期改正，并處以30000元罰款。

　　(十)違反第四十五條、第四十六條第(一)項、第(二)項、第(三)項、規定，房地產中介服務人員未取得房地產中介服務執業資格擅自從事房地產中介的，或者以個人名義執業、跨機構同時從業的，或者損害委托人合法權益、違法交易、泄露委托人秘密的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以10000元至30000元的罰款。

　　(十一)違反第四十六條第(一)項、第(二)項、第(三)項、第(四)項規定，房地產中介服務機構損害委托人合法權益、違法交易、泄露委托人秘密、允許他人以自已的名義從事中介服務的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以10000元至30000元的罰款;情節嚴重的，追究其刑事責任，并建議原審批機構吊銷其資質證書。

　　第四十八條　違反規定，未取得《商品房預售許可證》擅自發布商品房預售廣告、發布虛假廣告的，由工商行政管理部門依據有關法律、法規予以處罰。

　　第四十九條　違反規定，房屋租賃當事人未按照規定申報繳納房屋租賃相關稅費的，由稅務機關依據有關法律、法規予以處罰。

　　第五十條　房地產交易當事人隱瞞真實情況，提供虛假證件、資料或者以欺詐手段辦理交易的，由當事人自行承擔法律責任。

　　第五十一條　房地產交易管理工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位對責任人給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章　附則

　　第五十二條　房地產交易中涉及土地交易的，按照土地管理的有關法律、法規的規定執行。

　　第五十三條　吉林市人民政府可以依據本條例的規定制定實施細則。

　　第五十四條　本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。

　　第五十五條　本條例自2012年1月1日起施行。2008年1月1日起施行的《吉林市房地產交易管理條例》同時廢止。