鄭州市物價(jià)局 鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局

　　關(guān)于印發(fā)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知

　　鄭價(jià)公〔2014〕4號

　　各縣(市)、區(qū)價(jià)格主管部門，房地產(chǎn)管理部門，各建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國家發(fā)展改革委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，經(jīng)市政府第8次常務(wù)會議同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　鄭州市物價(jià)局 鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局

　　2014年8月1日

　　鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國家發(fā)展改革委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于具有獨(dú)立法人資格、取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在鄭州市市區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理工作。

　　第三條 鄭州市市區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作由鄭州市物價(jià)局負(fù)責(zé)；各縣(市)、上街區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門負(fù)責(zé)。

　　第四條　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)綜合管理服務(wù)；

　　(二)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；

　　(三)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；

　　(四)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)。

　　第五條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、透明和收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。

　　住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

　　(一)服務(wù)及管理人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定應(yīng)當(dāng)提取的福利費(fèi)等；

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　(八)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級管理。

　　(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù)五項(xiàng)。

　　(二)每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)要求、設(shè)施設(shè)備配置情況不同，分為五個(gè)收費(fèi)等級。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所申報(bào)的綜合管理服務(wù)項(xiàng)目的等級，不得高于所選的公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)項(xiàng)目等級。

　　(四)物業(yè)服務(wù)最終價(jià)格為五項(xiàng)對應(yīng)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之和。

　　第九條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)各等級的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，由具有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門依據(jù)房地產(chǎn)行政主管部門確定的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定。

　　各住宅小區(qū)具體的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等級的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)約定。

　　第十條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)約定。

　　第十一條 執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前，持以下資料原件(復(fù)印件加蓋單位公章)向價(jià)格主管部門申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目等級標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門在實(shí)地勘驗(yàn)后，對具備收費(fèi)條件的物業(yè)小區(qū)核定收費(fèi)項(xiàng)目等級標(biāo)準(zhǔn)。

　　(一)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、住宅小區(qū)總平面圖；

　　(二)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)材料；

　　(三)申請物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)的書面材料；

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的復(fù)印件；

　　(五)法人登記證書及營業(yè)執(zhí)照副本；

　　(六)物業(yè)服務(wù)合同；

　　(七)物業(yè)承接查驗(yàn)報(bào)告；

　　(八)其他需要報(bào)送的資料。

　　第十二條　本辦法實(shí)施前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，遵守國家的法律法規(guī)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算；辦理房屋所有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算。

　　第十五條 完成物業(yè)承接查驗(yàn)并交付使用的房屋，自開發(fā)建設(shè)單位交付之日下月起，業(yè)主開始按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第十六條　因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)。

　　第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修期間產(chǎn)生的裝修(建筑)垃圾由業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業(yè)主實(shí)際使用數(shù)量免費(fèi)發(fā)放，丟失補(bǔ)辦的可按成本價(jià)收取費(fèi)用。

　　第十九條 住宅小區(qū)機(jī)動車停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。

　　在全體業(yè)主共有道路或者其他共用場地停放機(jī)動車輛的，是否交納停車服務(wù)費(fèi)，收取的停車服務(wù)費(fèi)如何使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全體業(yè)主共有的地面和地下規(guī)劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務(wù)費(fèi)，扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照商定的意見或業(yè)主大會的決定使用。

　　規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車位的收益歸全體業(yè)主所有。

　　第二十條 物業(yè)企業(yè)代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費(fèi)時(shí)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊或多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、價(jià)格管理形式、價(jià)格舉報(bào)電話12358、行業(yè)監(jiān)督電話等。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定收費(fèi)的，由價(jià)格主管部門依法進(jìn)行查處。

　　第二十五條 本辦法自2014年9月1日起執(zhí)行。《鄭州市物價(jià)局 鄭州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)>的通知》(鄭價(jià)公〔2004〕2號)及其他相關(guān)文件和規(guī)定同時(shí)廢止。

　　附表：1.鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　2.鄭州市住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　附表1

　　注：1、以上標(biāo)準(zhǔn)不含物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。2、多層帶電梯物業(yè)費(fèi)按同級別高層標(biāo)準(zhǔn)收取。3、多層、高層住宅以基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)，向上浮動幅度不超過10%，下浮不限。

　　附表2

　　鄭州市住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　地面規(guī)劃共用車位每車每月40元；已出售和定向出租的車位每車每月30元。

　　地下規(guī)劃共用車位每車每月160元；已出售和定向出租的車位每車每月40元。