各省、自治區、直轄市分行，計劃單列市、經濟特區分行，沈陽市、長春市、哈爾濱市、南京市、武漢市、廣州市、成都市、西安市、杭州市、濟南、浦東分行：

　　為進一步加強對房地產信貸業務管理，規范中國銀行房地產信貸業務操作，現將《中國銀行自營房地產貸款業務操作規程》下發各分行，望遵照執行。在執行過程中，如遇到問題，及時向總行信貸管理部反映。

附：中國銀行自營房地產貸款業務操作規程

　　第一章　總則

　　第一條　為配合國家住房制度改革，加強對中國銀行自營房地產貸款業務的管理，根據中國人民銀行《貸款通則》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》等法規文件，特制訂本操作規程。

　　第二條　中國銀行自營房地產貸款業務，系指以本、外幣存款作為資金來源自主經營的房地產貸款業務。

　　第三條　中國銀行自營房地產貸款包括：

　　（一）住房開發貸款，是指對房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款；

　　（二）商業用房開發貸款，是指對房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售非家庭居住用房的貸款；

　　（三）其他房地產開發貸款，是指住房開發、商業用房開發以外的房地產開發貸款，如土地開發貸款等；

　　（四）個人住房貸款，是指對個人發放的用于購買、建造和修繕職工住房的貸款；

　　（五）其他住房貸款，是指對單位發放的用于購買、建造和修繕職工住房的貸款。

　　第四條　中國銀行自營房地產貸款納入信貸業務統一管理，各分行承辦自營房地產貸款業務須經中國銀行總行批準；中國銀行自營房地產貸款審批權限，由總行另行規定。

　　第二章　貸款對象、用途及條件

　　第五條　貸款對象

　　下列單位和個人可以成為中國銀行自營房地產貸款業務的貸款對象：

　　（一）經國家房地產開發行業主管部門批準設立，在工商行政管理部門登記注冊，并取得《企業法人營業執照》及由行業主管部門核發的《房地產開發企業資質證書》的房地產開發企業；

　　（二）購買、建造和修繕職工住房的企事業單位；

　　（三）具有完全民事行為能力的城鎮居民。

　　第六條　貸款用途

　　住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款，以補充房地產開發企業為完成計劃內土地開發和商品房開發建設任務所需資金為限；對企事業單位及個人發放的住房貸款，主要用于購買、建造和修繕職工住房或自住住房。各項貸款須專款專用，不得挪作其他用途。

　　第七條　貸款條件

　　（一）申請住房開發貸款、商業用房開發貸款和其他房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：

　　1．符合本規程第五條規定的貸款對象條件；

　　2．具有一個遵紀守法、遵守職業道德的領導班子和一套健全的經營管理制度；

　　3．信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

　　4．在中國銀行開立基本帳戶或一般存款帳戶，辦理結算業務；

　　5．已取得項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證（外銷房屋還需取得外銷房屋許可證），完成其他各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效；

　　6．已經取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間不早于貸款終止時間；

　　7．提供相應的貸款項目開發方案或可行性報告；

　　8．貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；

　　9．貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定，工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；

　　10．具有一定比例的自有資金（一般控制在項目預算投資總額的30％），并能夠在使用中國銀行貸款之前投入項目建設；

　　11．將財產抵（質）押給中國銀行；

　　12．落實中國銀行可接受的還本付息連帶信用保證；

　　13．落實中國銀行規定的其他貸款條件。

　　（二）申請個人住房貸款，借款人應具備以下條件：

　　1．符合本規程第五條規定的貸款對象條件；

　　2．信用良好，具有固定職業和穩定收入，確有償還貸款本息的能力；

　　3．購買自住住房價格基本符合中國銀行或其委托、認可的房地產估價師評估的價值；

　　4．購買自住住房首期付款不得低于購買住房價格的30％；

　　5．修建自住住房必須取得所修建住房的土地使用權，其土地使用權終止時間不早于貸款終止時間；

　　6．修建自住住房貸款項目已經取得當地建設行政部門和城市規劃部門的批準；

　　7．在中國銀行的存款余額不低于所修建自住住房投資總額的30％，并先于銀行貸款投入住房的修建；

　　8．將財產抵（質）押給中國銀行；

　　9．落實中國銀行可接受的還本付息連帶信用保證；

　　10．落實中國銀行規定的其他貸款條件。

　　（三）企事業單位申請用于購建職工住房的其他住房貸款應符合本條第（一）款第1項和第2項條件以及本條第（二）款除第2項以外的全部條件。

　　第八條　借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：

　　（一）申請住房開發貸款、商業開發貸款和其他房地產開發貸款，借款人應提交：

　　1．《借款申請書》；

　　2．資信證明材料；

　　3．近3年的財務報表；

　　4．項目立項文件、董事會決議；

　　5．項目資金落實文件；

　　6．其他配套條件落實材料；

　　7．開發項目的現金流量預測表；

　　8．合法、合規的房地產開發合同、其他有關合同；

　　9．抵（質）押財產（國庫券等有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單、抵（質）押物品清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函；

　　10．還款保證人的資信證明材料；

　　11．中國銀行要求提供的其他證明文件和材料。

　　（二）申請個人住房貸款，借款人應提交：

　　1．《借款申請書》；

　　2．具有法律效力的身份證明材料；

　　3．具有固定職業、穩定經濟收入的證明材料；

　　4．售房人產權、銷售資格證明文件（適用于購買自住住房）；

　　5．項目立項文件（適用于修建自住住房）；

　　6．項目資金落實文件（適用于修建自住住房）；

　　7．其他配套條件落實材料（適用于修建自住住房）；

　　8．合法、合規的購建住房合同、其他有關合同；

　　9．抵（質）押財產（國庫券等有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單、抵（質）押物品清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函；

　　10．還款保證人的資信證明材料；

　　11．中國銀行要求提供的其他證明文件和材料。

　　（三）企事業單位為購建職工住房申請貸款，應提交：

　　1．《借款申請書》；

　　2．資信證明材料；

　　3．近3年的財務報表；

　　4．售房人產權、銷售資格證明文件（適用于購買職工住房）；

　　5．項目立項文件、董事會決議（適用于修建職工住房）；

　　6．項目資金落實文件（適用于修建職工住房）；

　　7．其他配套條件落實材料（適用于修建職工住房）；

　　8．合法、合規的購建住房合同、其他有關合同；

　　9．抵（質）押財產（國庫券等有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單、抵（質）押物品清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函；

　　10．還款保證人的資信證明材料；

　　11．中國銀行要求提供的其他證明文件和材料。

　　第三章　貸款程序

　　第九條　借貸雙方須嚴格履行下列程序：

　　（一）借款人須填寫房地產貸款申請書，并向中國銀行提交本規定第八條規定的各項文件、證明和材料；

　　（二）中國銀行對借款人的借款申請及所附文件、證明和材料進行審查，審查合格并經過批貸程序后，與借款人簽訂借款合同；

　　（三）借貸雙方及保證人簽訂房地產貸款擔保、保證合同、抵押合同，并進行抵押擔保登記和公證；

　　（四）提款條件滿足后，中國銀行方可放款。

　　第四章　貸款期限與利率

　　第十條　貸款期限

　　（一）住房開發貸款，最長不超過3年（含3年）；

　　（二）商業用房開發貸款，最長不超過5年（含5年）；

　　（三）其他房地產開發貸款，最長不超過5年（含5年）；

　　（四）個人住房貸款，一般不超過10年（含10年）；

　　（五）其他住房貸款，最長不超過10年（含10年）。

　　第十一條　貸款利率

　　住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款、個人住房貸款、其他住房貸款利率，均執行中國人民銀行公布的有關貸款利率。

　　第五章　貸款擔保與抵押

　　第十二條　購買商品住房的借款人，可以用中國銀行認可的財產抵（質）押，并按照國家有關規定進行抵（質）押登記。

　　下列財產不能作為抵（質）押物：

　　（一）土地所有權；

　　（二）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

　　（三）不能強制執行或處分的財產；

　　（四）已經設定抵（質）押的財產；

　　（五）被依法查封、扣押、監管或者采取其他保全措施或強制措施的財產；

　　（六）依法不得抵（質）押的財產。

　　第十三條　用于抵（質）押的財產，需要估價的，必須經過中國銀行認可的資產評估部門進行估價，貸款金額不得超過抵（質）押物品價值的70％；以土地使用權抵押的，抵押期限應以土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限為限。

　　第十四條　抵（質）押期間，借款人未經中國銀行同意，不得轉移、變賣或再次抵（質）押已被抵（質）押的財產；用有價證券進行質押的，質押人不得以任何理由掛失。

　　第十五條　抵（質）押雙方應正式簽訂抵（質）押貸款合同，并詳細開列抵（質）押物品清單。自營房地產貸款在借款人提供抵（質）押擔保基礎上，中國銀行認為有必要時，借款人應提供中國銀行可接受的第三方連帶信用保證。

　　第十六條　借款人、保證人發生隸屬關系、性質、名稱等變更時，應提前通知中國銀行，并與中國銀行簽訂借款合同修正文本。

　　第六章　保險

　　第十七條　借款人須在借款合同簽訂前按中國銀行指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本金，并應明確中國銀行為該保險的第一受益人。保險單不得有任何有損中國銀行權益的限制條件，保險所需一切費用由借款人負擔。在保險期間，保險單交中國銀行執管。

　　第十八條　在保險有效期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，如保險中斷，中國銀行有權代為投保，一切費用由借款人負擔。

　　第七章　貸款的審批和發放

　　第十九條　借款人提出借款申請以后，中國銀行應按照本規定進行審查、批準和發放貸款。

　　第二十條　在借款人提供符合申請借款的有關資料后，中國銀行應在規定的審查期限內及時答復。借款申請批準后，借款人應及時與中國銀行簽訂借款合同，凡逾期未簽訂借款合同的，對原借款申請的批準可被撤銷或被視為失效。

　　第二十一條　經中國銀行核定同意的用款計劃，應作為附件包括在借款合同之中。中國銀行必須按照合同和核定的用款計劃發放貸款。借款人需要調整用款計劃時，應于調整計劃前15個工作日提出，經中國銀行審查同意后，才能調整用款計劃。

　　第二十二條　借款人如不按借款合同規定用款，應按約定的承擔費率向中國銀行支付承擔費。

　　第二十三條　中國銀行要對房地產貸款項目自有資金進行監督管理。借款人必須按照規定比例及時地將足額自有資金存入中國銀行或投入項目前期工程，中國銀行按照房地產貸款項目的工程預算和施工計劃逐筆監督支付，專款專用，借款人不得挪用。借款人自有資金發生挪用或沒有足額到位的，中國銀行不予貸款。

　　第八章　貸款的償還和收回

　　第二十四條　借款人須按借款合同規定的還款方式與期限歸還貸款本息。

　　第二十五條　借款人不能按合同規定的期限償還貸款本金，應當提前向中國銀行申請貸款展期。展期申請經中國銀行審核批準后，借貸雙方應簽訂展期協議，展期協議經抵（質）押人、保證人書面認可后生效。到期未還且未經展期的貸款，按中國人民銀行有關規定，加收利息。

　　第二十六條　借款人提前歸還貸款本息，按中國人民銀行有關規定計收利息。

　　第二十七條　個人住房貸款借款人死亡或經有權部門宣布失蹤，借款人財產的合法繼承人應繼續履行借款人簽訂的借款合同。

　　第二十八條　借款人違反借款合同規定的條款，中國銀行有權收回部分或全部貸款；對不按合同規定用途使用的貸款部分，按中國人民銀行有關規定，加收利息。

　　第九章　貸款的計劃統計和會計核算

　　第二十九條　中國銀行的自營房地產貸款，納入中國銀行信貸計劃統一管理，并按規定統計上報。其中：住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款，納入中國銀行固定資產貸款計劃管理；個人住房貸款、其他住房貸款，納入中國銀行流動資金貸款計劃管理。

　　第三十條　中國銀行自營住房貸款業務單設科目，單獨核算，其經營和損益情況，納入中國銀行會計報表和業務報表。

　　第十章　其他

　　第三十一條　中國銀行自營房地產貸款抵（質）押物品的評估、登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；中國銀行可以向借款人一次性適當收取質押物品保管費。

　　第三十二條　中國銀行自營房地產貸款的借款合同、保證合同和抵（質）押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款，包括仲裁條款或司法管轄條款。

　　第三十三條　中國銀行各分行第一次簽訂自營房地產貸款借款合同文本，須經律師閱核，并報中國銀行總行信貸管理部審查認可。

　　第三十四條　本規則由中國銀行總行負責解釋修訂。各省、自治區、直轄市，計劃單列市分行，可根據本規則，結合本地區實際情況制訂具體操作細則，并報總行備案。

　　第三十五條　本規程自下發之日起施行。