最近，某些地方房地產糾紛導致矛盾激化，房地產維權成為當前社會各界關心的話題。筆者擬從房地產糾紛的表現形式、房地產維權所面臨的困境及對策等三方面，對這一熱門話題作一剖析。
　　
　　房地產糾紛的表現形式
　　一般而言，房地產開發過程包括征用農民集體土地、拆遷、施工、商品房預售、商品房交付使用、物業管理等環節，這一過程的每一環節，各方當事人之間都可能產生糾紛。具體表現在：

　　征用土地引發的糾紛　　就土地征用而言，糾紛集中表現為各方對土地補償費用和農業人口安置等問題難以達成一致意見，１９９９年新的《土地管理法》施行后，農民集體土地的征用轉由地方政府統一征用，統一進行土地整理、開發，在一定程度上減少了由征地引起的房地產開發企業與被征地農民之間的糾紛，但隨著農民土地權利意識的增強和農村基層組織政務公開的推行，由征地引起的土地補償費用和補償款的用途等糾紛反而有進一步增加的跡象。

　　房屋拆遷糾紛　城市房屋拆遷糾紛，特別是房屋拆遷爛尾引發的諸多問題，在我國某些城市甚至成為城市建設發展羈絆，今年９月南京市發生拆遷戶因強制拆遷自焚身亡事件，更引發了全國上下對公民財產權保護問題的熱烈討論。

　　商品房買賣糾紛　商品房預售合同簽訂及其履行過程引發的糾紛，主要是預購定金的返還、一樓二賣、商品房面積縮水或膨脹、房屋質量問題、商品房裝修與合同約定不符等等，而引起商品房購房人集體維權的房地產糾紛，則包括房地產開發企業擅改小區規劃、小區配套設施與預售合同的承諾不符、長期使用臨水臨電、房地產權證遲遲未能辦理等。集體維權行動已日益增多，甚至引發其他社會問題。

　　物業管理糾紛　物業管理收費與服務不符，物業管理公司服務不到位，業主委員會難以成立，業主委員會選聘物業管理公司后物業管理權移交無期等等，都會引起業主大規模的維權行動。今年廣州某小區發生的物業管理公司保安集體毆打小區業主事件，是物業管理公司與業主之間矛盾激化的極端表現，也反映了業主維權的困難。
　　
　　房地產維權面臨的困境

　　從某種意義上講，房地產維權之所以成為社會話題，其原因在于維權難。同時以下幾個方面也是制約房地產維權順利開展的重要因素：

　　相關法律法規不完善　　隨著《合同法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、行政法規的施行，與９０年代初相比，房地產法律體系已經基本形成，房地產維權有法可依的問題已基本解決。然而，隨著我國由計劃經濟向市場經濟過渡的社會轉軌，現行法律法規日益顯得并不完善。以征用農民集體土地為例，《土地管理法》對于征用農民集體土地的經濟補償有了規定，但對于失地農民的社會保障卻未提及，對農村集體土地上房屋的拆遷也沒有相應的規范的調整。再如，今年９月頒布的《物業管理條例》對業主權利、業主委員會的法律地位等問題缺乏明確界定，以至在具體操作上脫離實際。可以說，法律法規的不完善，使房地產維權遭遇障礙。

　　行政管理缺位或越位　　行政管理的缺位或者越位，導致了一些房地產糾紛的產生。以房地產項目的驗收為例，由于綜合驗收涉及政府部門繁多，驗收的時間可能比建設的時間還要漫長，促使許多房地產開發企業通過商品房買賣合同規避這一規定，導致諸多糾紛的產生。在某些方面，為實現行政管理目標，行政管理部門也容易出現管理搭車現象，即在沒有法律法規依據的情況下，要求行政管理相對人完成某方面的工作。在房地產信息公開方面，如商品房預售項目的具體情況，包括項目規劃情況，項目是否已設置抵押或被查封，商品房是否已預售登記等等，到目前為止，公眾仍然未能通過公開查詢知悉，這為房地產糾紛的產生留下不少隱患。

　　部分企業缺乏自律　　房地產市場成熟的標志之一，是房地產開發企業的自律。１０月２７日，中國消費者協會發布了當前對商品房買賣合同中存在的九大不平等格式條款的點評，據此點評，商品房買賣合同中的霸王條款包括：認購定金難歸還、單方擴大解約權、減免責任巧設計、模糊標的好圈錢、違約責任不對等、面積誤差設陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。這些實際上反映了房地產開發企業缺乏自律的市場現狀。在物業管理方面，定期公開管理費收支情況以便業主監督是物業管理公司的法定義務，但真正實施的物業管理公司則不在多數，而只收費不服務、將共有物業經營收入據為己有等問題，也是廣大業主投訴物業管理公司的重要內容。

　　維權行動缺乏理性　　隨著權利意識的增強，人們的維權行動也日趨自覺。然而，在我國傳統的厭訟文化和長期計劃經濟體制的影響下，在糾紛產生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑維權，而是找行政主管部門。而行政主管部門囿于行政管理權限，有時并不能對民事行為進行過多的干預。于是，有的維權行動則走向極端化，如通過游行、示威、靜坐等方式維權，使維權演變成社會不穩定的因素之一。
　　
　　走出維權困境有對策

　　要走出房地產維權困境，需對癥下藥，在以下幾方面加以突破：

　　（一）完善房地產相關法律法規　　隨著市場經濟的進一步發展，人們權利意識的增強，加強對房地產權的保護成為當前房地產法制建設急需解決的問題。筆者認為，房地產法制建設當務之急是完善不動產物權法律制度。目前我國仍沒有統一的物權法，不動產登記制度也不完善，房地產權并沒有明確的界定，這是引發房地產糾紛的重要原因。以物業管理為例，理論上，小區的公共區域應屬于全體業主所有，但由于“公共區域為所有業主共同使用”這一前提并沒有在法律上得以確立，引起糾紛在所難免。

　　（二）規范行政管理，加強信息公開　　行政部門嚴格依法行政，成為房地產維權的重要保障。另一方面，房地產相關信息公開，既保護公民的知情權，也有利于行政管理部門對管理對象的監督，實現行政管理目標，是減少房地產糾紛的重要舉措。筆者認為，在不危害國家安全和業主隱私的情況下，應該將不動產的相關資料向社會公開，應該實現城市規劃、商品房抵押及限制轉移、商品房預售登記等情況的自由查詢。這將極大地推動房地產維權的有效性。

　　（三）建立誠信監督機制，強化房地產業自律　　有必要在政府部門指導下，通過房地產協會、物業管理協會等行業組織，建立行業誠信監督機制。具體措施可以包括以下兩方面，一是行業協會建立誠信評級制度，以此代替當前行政部門的資質等級評審制度。二是在行業內推行服務規范標準，使行業自律有章可循。

　　（四）發揮社會中介機構的作用　　業主對自身的權利和房地產開發公司和物業管理公司的義務有更全面的了解，維權將能夠做到有的放矢。但業主、購房人往往不可能有時間和精力去對一個樓盤的所有情況進行調查。這些問題可以通過社會中介服務機構來解決。去年廣東省建設廳就律師就商品房買賣提供法律服務進行了試點，實際上就是發揮社會中介機構作用的一次有益嘗試。隨著人們維權行動日趨理性化，通過社會中介服務機構解決房地產糾紛將成為房地產維權的主要方式。