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寧波
關于拆遷中的二手房交易的風險
在購買二手房時，對房屋周邊環(huán)境的觀察是必不可少的，因為房屋所處的地段和位置直接決定了房屋的主要用途和市場前景。比如說，有些房屋地處較偏因而幽靜，適合個人居住；有些房屋臨近街道或鬧市區(qū)，適合做點生意、經(jīng)營餐飲和便利店之類。然而，有些投資者在沒有對房屋進行過充分的調查和考慮之前，就急忙購買了城市中心區(qū)或者居民集中的鬧市區(qū)的商鋪，其目的是通過對舊房屋的裝修來提高原有房屋的市場價值；通常而言，這類房屋一旦翻新，價格走勢是較快的。可是，在目前我國國內(nèi)城市化建設的浪潮中，舊區(qū)的改造勢在必行，而為了改善市民的居住條件，原有的居民區(qū)或者鬧市區(qū)是規(guī)劃和改造的重點。這就容易出現(xiàn)這么一種情況，當投資者購買房屋之后，對房屋也裝好了，新的商鋪正準備經(jīng)營或者剛剛經(jīng)營，政府的行政通知就張貼出來了，某開發(fā)商已獲準在此處開發(fā)建設商品房住宅區(qū)。這時候，投資者就會發(fā)現(xiàn)不但投資目的實現(xiàn)不了，拆遷的補償金也可能低于原來的購房款和新的裝修費用，前段時間就等于白忙活了。而開發(fā)商也不會因為這位投資人的全盤翻新房屋而給與更多的經(jīng)濟補償。
這種拆遷區(qū)的購買二手房的投資風險，是值得投資者重視的。一方面，需要有自我防范意識，在購買房屋之前要對房屋所處區(qū)域的發(fā)展情況有個清晰的了解和清醒的判斷。另一方面，某些投資的購房人并不是房屋所在區(qū)域的當?shù)厝耍虼速彿咳擞袡嘁筚u方告知的房屋及區(qū)域的基本消息；而買房本著誠實信用的原則有義務告知購房人可能存在的風險，如果明知而不告知或者故意隱瞞，就有欺詐的嫌疑，該房屋買賣合同也可能處于被撤銷之列。還有一方面，購房人可以通過訂立合同買賣合同中的風險條款，來讓合同雙方適當分擔買賣風險，規(guī)定在某一段內(nèi)一旦出現(xiàn)拆遷的情況，如何處理。
在實際發(fā)生的案例中，還存在一種上述所說的完全相反的情況，房屋買賣合同雙方已簽訂好了合同，交付了房屋，只是沒有辦理房產(chǎn)證的登記手續(xù)。政府的拆遷令就下了，而開發(fā)商的經(jīng)濟補償費竟大大高于原有房屋買賣的價款，這個時候買房人就不干了，想反悔，想以承擔違約金的方式替代轉移房屋，那么購房人是否有權要求買方繼續(xù)履行合同、辦理登記手續(xù)？按照現(xiàn)行我國法院通行的做法，應當認定房屋買賣合同已經(jīng)生效，只是房屋的所有權沒有發(fā)生轉移，并且合同履行存在可能性。因此，購房人有權要求買房辦理過戶登記手續(xù)。這與“一房二賣”的情況有所不同，賣方將房屋賣給第二人并辦理登記手續(xù)，前面的買方要求賣方履行合同已經(jīng)不存在現(xiàn)實的可能性，也只能要求支付違約金了。而在拆遷這種情況中，房屋拆遷前還是可以辦理過戶登記的，所以賣房人的交付房屋、辦理登記的義務仍然要履行，不能以支付違約金的方式替代履行合同。（轉自二手房法律網(wǎng)）
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