《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換……。據此，我們在制定城市房屋拆遷管理辦法時確立了處理租賃房屋應當遵循的基本原則： 　　1、等價有償的原則。拆遷補償是平等民事主體之間的民事行為，應當遵循“等價、有償”這一基本原則。拆遷租賃房屋，既不能因為安置主體為出租人和承租人而增加補償費用，也不能因為租賃糾紛的存在而降低補償標準。 　　2、約定優先的原則。約定優先是《合同法》的一項基本原則。房屋的租賃關系是房屋所有人與承租人之間的契約關系，也應當根據約定優先的原則，合同的存在作為拆遷補償的依據，有約定的，從其約定；沒有約定的，應當由租賃雙方協商解決。 　　3、對所有權人補償，兼顧對承租人安置的原則。房屋租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關系，其拆遷補償問題的解決更多地要靠租賃雙方自行解決。能夠達成一致的，對所有權人補償，所有權人按照與承租人協議的約定對承租人進行安置。但是拆遷又在一定程度上影響了租賃這一民事法律關系，賦予其更多的行政成分，使其具有強制性，對于合同中未做約定，拆遷時又協商不成的，從不影響拆遷工作的進程考慮，實行產權調換（即實物安置），即租賃雙方繼續保持原有的那種租賃關系，因拆遷而引起合同變動的應做相應修改。 　　4、尊重歷史、實事求是的原則。租賃房屋的基本特征是承租人以交納租金作為取得房屋使用權的。但在具體實踐中，有國家私房改造的遺留問題，有的既無協議也不交租，有的雖無手續但“事實租賃”，還有涉及代管產、宗教產、文革擠占產等。對這類歷史遺留問題，我們在辦法中遵循尊重歷史、面對現實、實事求是的原則，予以妥善解決。　 《青島市城市房屋拆遷管理條例》對此作出了具體規定: 　　 1、拆遷安置原則 　　 住宅房屋拆遷,對被拆遷使用人,根據建設工程的總體性質和規劃要求確定就地或異地安置房屋.就地安置的,按原房屋的使用面積應近上靠標準戶型安置,安置后居住仍有困難的,被拆遷使用人可申請適當增加安置面積，從區位好的地段遷入區位差的地段異地安置的，除按上述規定執行外，每降低一個類區,每戶增加七平方米的使用面積。 　　非住宅房屋拆遷,根據城市規劃和土地使用權出讓的要求,按原房屋用途就地或易地安置。對被拆遷使用人就地安置的,按原建筑面積安置;從區位好的地段遷入區位差的地段異地安置的,可比照兩地段商品房的價格差異適當增加安置面積。 　　房屋拆遷安置中,安置房屋超出原房屋面積的部分須按規定繳納超面積安置費。 　　2、公、私房拆遷的經濟補償 　　房屋拆遷,拆遷人應依法給被拆遷所有人以補償。拆遷補償實行作價補償,產權調換或作價補償與產權調換相結合的形式。 　　拆除私有房屋,被拆遷所有人對被拆除的房屋及其附屬設施要求作價補償的,拆遷人應當委托房屋評估機構按被拆除房屋的重置價格結合成新確定拆遷房屋補償費,并一次性付給被 拆遷所有人。拆除自住私有房屋、被拆遷所有要要求保留產權的,用安置房屋同被拆除房屋實行產權調換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分,用安置房屋按住宅工程建筑造價計算的價款同被拆除房屋按重置價格結合成新計算的價款兩相找差;超出原建筑面積的部分,按工程建筑造價結算價款。 　　拆除出租的私有住宅房屋,被拆遷所有人要求保留產權的,用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除屋實行產權調換。安置房屋按住宅工程建筑造價計算的價款同被拆除房屋按重置價格結合成新計算的價款兩相找差;超出原房屋建筑面積的部分,按商品房價格結算價款。安置房屋由被拆遷使用人使,原租賃關系主體不因拆遷而改變。 　　拆除私有非住宅房屋,被拆遷所有人要求保留產權的,用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除的房實行產權調換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分,用安置房屋按工程建筑造價計算的價款同被拆除房屋按重置價格結合成新計算的價款兩相找差;超出原建筑面積部分,按商品房價格結算。被拆遷所有人對其被拆遷房屋要求一部分作價補償,一部分進行產權調換的,可與拆遷人協商選擇其作價補償部分和產權調換部分。 　　拆除公有住宅房屋,拆遷人用安置被拆遷人使用人的房屋作為產權調換;拆除公有非住宅房屋按原建筑面積調換產權,或按重置價格結合成新予以作價補償。 　　3、拆遷糾紛的處理 　　第二十一條 拆遷當事人在拆遷通告規定的期限內,未能協商一致簽訂拆遷安置、補償協議的,由城市房屋拆遷行政管理部門作出裁決。城市房屋拆遷行政管理部門應當自接到裁決申請之日起七日內作出是否受理的決定,并制作決定書。決定受理的,應當自決定之日起三十日內裁決。決定不予受理的,應當說明理由。被拆遷人是批準拆遷的城市房屋拆遷行政主管部門或城市房屋拆遷行政管理部門的,由同級人民政府裁決。 　　房屋拆遷涉被拆遷人的切身利益，尤其是被拆遷人比較多，情況比較復雜，拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，或達成協議后又后悔，拒絕履行協議；經當事人申請， 由被拆遷房屋所在地的區、縣房地局裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。居住房屋的拆遷補 償安置爭議，應當裁決以房屋調換。非居住房屋的拆遷補償安置爭議，可以裁決以房屋調換，也可以裁 決以貨幣補償。當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起60日內向有管轄權的行政機關申請行政 復議，也可以在裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照規定已對被拆遷人、房屋承租人提供安置房屋或者給予貨幣補償的，行政復議、訴訟期間不停止裁決的執行。拆遷補償安置爭議經裁決后，被拆遷人在法定期限內不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關辦理提存。 　 拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協議約定的搬遷期限內完成搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人提供相應安置房屋的，可以依法申請人民法院先予執行。 　　當事人對裁決不服的,可在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。逾期不履行裁決又不起訴的,城市房屋拆遷行政管理部門可申請人民法院依法強制執行。在訴訟期間內對于拆遷人已經給被拆遷人作出安置或提供了周轉房的,不停止裁決的執行。 　　拆遷當事人簽訂拆遷安置、補償協議后,一方或雙方當事人反悔或拒不履行的,拆遷當事人可以向城市房屋拆遷行政管理部門申請裁決或直接向人民法院起訴,但不停止拆遷的執行。 ?