淮南市物業管理規定

　　(2006年6月22日淮南市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過 2006年8月25日安徽省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準 2006年9月5日淮南市人民代表大會常務委員會公告公布 自2006年10月1日起施行)

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理工作。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，區、縣房地產管理部門對本轄區內物業管理活動進行監督管理，指導業主委員會的工作，協調業主委員會與物業管理企業的關系。

　　建設、規劃、工商、物價、公安、市容、水利等行政管理部門應當在各自職責范圍內對物業管理活動進行監督管理。

　　社區居民委員會應當協助區、縣房地產管理部門做好本社區內的業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督。

　　第四條 符合業主大會成立條件尚未成立的物業管理區域，建設單位應當書面報告區、縣房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料;建設單位未及時書面報告的，業主可以向區、縣房地產管理部門提出成立業主大會的要求。

　　第五條 區、縣房地產管理部門應當在接到建設單位的書面報告或者業主的要求后，及時會同社區居民委員會，指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會代表、建設單位代表各1人，業主代表3人，籌備組組長由業主代表擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起7日內以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組應當自成立之日起30日內，在區、縣房地產管理部門的指導下，召開首次業主大會會議。

　　第六條 本規定實施前，已建成投入使用的物業管理區域，原建設單位不存在的，由物業所在地的區、縣房地產管理部門指導成立業主大會籌備組;屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業主大會籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數最多的單位參加業主大會籌備組。

　　第七條 業主大會籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業主公約草案、業主大會議事規則草案;

　　(二)擬定業主委員會的選舉辦法草案;

　　(三)確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出業主委員會委員候選人名單，并在首次業主大會會議召開之前，將名單在物業管理區域內公示7日以上;

　　(五)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務工作。

　　第八條 業主委員會應當由5至15人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內的物業管理企業及其關聯企業任職。業主委員會每屆任期由業主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會會議增補。業主委員會不組織增補工作的，區、縣房地產管理部門應當責令業主委員會限期增補。

　　第九條 分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十條 除首次業主大會會議外，業主大會會議由業主委員會負責召集。

　　業主大會會議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當在30日內召開;逾期未召開的，房地產管理部門應當督促業主委員會召開。

　　業主委員會集體辭職的，或者違反法律法規，侵害多數業主合法權益，經區、縣房地產管理部門指出拒不改正的，按本規定第五條重新選舉業主委員會。

　　第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由業主簽字確認。

　　第十二條 依法選舉產生的業主委員會應當在規定的期限內，將有關資料報區、縣房地產管理部門備案，并將備案的有關情況告知物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會和轄區派出所。

　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當重新備案。

　　第十三條 區、縣房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會會議作出決定，加蓋印章方可對外公布。

　　第十四條 業主委員會每半年至少召開一次會議，業主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業主委員會委員要求召集的，業主委員會主任應當及時召集。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

　　第十五條 業主委員會應當建立業主名冊，并指定專人保管。業主名冊應當包括業主的姓名、房號、建筑面積、聯系方式等內容。

　　產權發生變更或者聯系方式改變的，業主應當及時告知業主委員會和物業管理企業。

　　建設單位、物業管理企業應當協助業主委員會建立業主名冊。

　　業主名冊僅供核對業主身份、投票權數及通知業主參加會議使用，不得用于其他目的。

　　第十六條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。未按時移交的，可由轄區派出所協助移交。

　　第十七條 業主大會、業主委員會對重大事項作出決定，使少數業主合法利益受到損失的，受益業主應當給予相應補償。

　　第十八條 物業管理企業應當在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動，不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。

　　第十九條 外地物業管理企業進入本市承攬物業管理業務的，應當持資質證書、營業執照、稅務登記等資料，到市房地產行政主管部門備案。

　　第二十條 一個物業管理區域應由一個物業管理企業管理。分期開發建設的，前期建成部分已確定物業管理企業的，后期建設部分不再另行選聘物業管理企業。

　　第二十一條 建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理的招標投標工作：

　　(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

　　(二)現售商品房在正式銷售30日前;

　　(三)非出售的新建物業在交付使用90日前。

　　第二十二條 前期物業管理招標投標活動中的評標由建設單位代表和物業管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上的單數組成，其中專家人數不得少于成員總數的五分之三。

　　評標委員會專家由招標人從專家庫中隨機抽取產生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。

　　建設單位應當將與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同報送市房地產行政主管部門備案。

　　第二十三條 新建住宅物業的建設單位在辦理房屋預售手續時，應提供物業管理方案，并按物業總建筑面積的3‰提供物業管理用房，但最低不得少于50平方米。

　　物業管理方案包括：物業管理用房面積及其座落位置、建設單位與物業管理單位簽訂的前期物業服務合同;物業管理企業的營業執照和資質證書;業主臨時公約;住宅區公共配套設施設備明細表;建筑面積5萬平方米以上的住宅物業應當提供前期物業管理項目招標投標備案表。

　　本規定實施以前已出售的物業，其管理用房面積標準由市人民政府另行規定。

　　物業管理用房應當包括物業管理辦公用房、業主委員會辦公用房和保安人員值班用房、門衛房等。

　　第二十四條 建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時建筑、公共場所或者公共部位不得作為物業管理用房。

　　第二十五條 物業管理服務合同解除后，物業管理企業應當退還多收的物業管理服務費和其他費用。有過錯的，應當依法賠償損失。

　　第二十六條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅物業服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價;非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

　　政府指導價由市、縣價格行政主管部門會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準確定，并定期調整和公布。具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中約定;雙方約定不成的，可以申請價格行政主管部門協調。物業管理企業應當將約定的收費標準報市、縣價格行政主管部門和物業管理行政主管部門備案。

　　第二十七條 業主或物業使用人因裝飾、裝修等產生的建筑垃圾，應當按照物業管理企業指定的地點統一堆放，并按規定交納清運費用，由物業管理企業統一清運。

　　第二十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務費可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

　　新建商品房物業服務費的收取時間自領取鑰匙時開始計算;未領取的，自建設單位通知交房的最后期限開始計算。

　　第二十九條 建設單位或者房屋出售單位空置的物業和業主尚未使用的物業，應全額交納物業服務費。

　　業主出售物業時，應當結清物業服務費等相關費用。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　第三十條 業主對物業管理企業提供的屬于物業管理服務合同約定的服務不滿意的，可以向業主委員會、物業管理企業或房地產管理部門投訴，但不得拒絕交納物業服務費。

　　業主聯名或者業主委員會要求解除物業管理服務合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業服務費。

　　第三十一條 物業管理企業對其管理區域內的違反相關法律法規規定的行為應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告業主委員會和有關行政管理部門。

　　有關行政管理部門應當在接到物業管理企業報告后的2個工作日內調查處理。損壞綠化及設施，裝飾、裝修房屋時拆改房屋承重結構等違法行為，由建設行政主管部門查處;違法搭建建筑(構)物，違反規定擺攤設點、占道經營，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環境和超標排放噪聲的行為，由城市管理行政執法機構查處;擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備等行為，由房地產行政管理部門查處;堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質等行為，由公安部門查處;在宅院內私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

　　第三十二條 車輛在物業管理區域內的公共場地、道路上停放、收費及其使用等管理事項，由業主大會或業主委員會決定。收費標準參照物價部門的規定確定。車主對車輛保管有要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

　　載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業管理區域內停放，因施工等特殊需要的除外。

　　物業管理區域內停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用公共綠地和公共活動場地，不得產生噪聲等環境污染。

　　第三十三條 物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。

　　第三十四條 物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主所有：

　　(一)物業管理用房;

　　(二)按規劃配建的非機動車車庫;

　　(三)公共綠地、道路、場地，共用走廊通道;

　　(四)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業;

　　(五)建設單位以物業買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;

　　(六)其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　建設單位申請歸全體業主所有的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。業主委員會成立后，房地產登記機構應當向業主委員會提供記載的內容。

　　第三十五條 新建商品住宅、公用住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業買受人應當按照國家、省和本市的規定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業主應當補交。補交的具體辦法由市房地產行政主管部門制定。

　　專項維修資金應當用于物業的共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十六條 專項維修資金由市、縣人民政府確定的機構負責統一管理，實行專戶存儲，按幢建帳，按戶核算制度。

　　專項維修資金低于規定數額的30%時，由業主大會按各業主占有的物業建筑面積續籌。續籌比例和方式由業主大會決定。

　　第三十七條 物業共用部位、共用設施設備的中修、小修由業主委員會或物業管理企業提出方案和資金預算，并組織相關業主討論決定。

　　第三十八條 高層住宅的電梯、高壓水泵日常運行費用和維護費用納入物業服務費。

　　首次電梯更新費由建設單位支付，交市專項維修資金管理機構，實行專戶存儲，專款專用。

　　第三十九條 違反本規定的行為，國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律法規有處罰規定的，依照其規定處理。

　　第四十條 違反本規定第四條規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告區、縣房地產管理部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區、縣房地產管理部門責令限期改正。

　　第四十一條 違反本規定第十九條規定，外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動未到市房地產行政主管部門備案的，由市房地產行政主管部門責令其限期改正。

　　第四十二條 物業管理企業違反本規定第三十一條第一款規定，對違法行為未予勸阻、制止或者未及時報告有關行政管理部門的，由市房地產行政主管部門責令改正;造成嚴重后果的，依法承擔相應的法律責任。

　　第四十三條 房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;造成損失的，依法予以賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十四條 本規定自2006年10月1日起施行。