淄博市物業管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　業主和業主大會

　　第三章　前期物業管理

　　第四章　物業管理服務

　　第五章　物業的使用與維護

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　第三條　本市行政區域內的物業管理和對物業管理活動的監督管理，適用本辦法。

　　第四條　市、區縣房產行政管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。規劃、建設、城管執法、環衛、公安、價格等有關部門，應當按照各自職責，做好物業管理的相關監督管理工作。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)協助房產行政管理部門對物業管理服務進行監督，協調轄區內物業管理與社區管理、社區服務的關系。

　　供電、供水、供熱、供氣、通訊、郵政等有關單位，應當各司其職，做好相關服務工作。

第二章　業主和業主大會

　　第五條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中的權利和義務，按照國務院《物業管理條例》的規定行使和履行。

　　第六條　建立業主名冊制度。

　　業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由建設單位建立業主名冊，并在業主委員會產生后移交其管理。

　　業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

　　第七條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會；只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條　物業管理區域的劃分應當考慮建設規劃、物業的共用設施設備、社區服務以及公共配套項目等因素，由區縣房產行政管理部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照實際情況劃定。

　　第九條　符合下列條件之一的，建設單位、物業管理企業或者業主可以向區縣房產行政管理部門提出成立業主大會的書面要求：

　　(一)新建物業入住率達到50%以上的；

　　(二)新建物業入住率達到30%以上并且首套房屋業主辦理入住手續已滿2年的；

　　(三)非新建物業具備實施物業管理條件的。

　　區縣房產行政管理部門接到成立業主大會的書面要求后，應當和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代表和居民委員會成員組成。籌備組成員名單確定后3日內，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十條　新建物業小區首次成立業主大會，建設單位應當積極予以配合，并承擔必要的工作費用。

　　第十一條　籌備組負責下列籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(二)擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》；

　　(三)登記和確認業主身份；

　　(四)確定業主委員會委員產生辦法；

　　(五)其他籌備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十二條　籌備組應當自組成之日起30日內，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。

　　業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　第十三條　召開首次業主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區縣房產行政管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。

　　第十四條　業主大會、業主委員會的職責按照國務院《物業管理條例》的規定履行，其運作規程由市房產行政管理部門作出規定。

　　第十五條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主的意見經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主大會的決定應當在3日內，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十六條　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力，但不得違反有關法律、法規、規章的規定。

　　第十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向區縣房產行政管理部門備案，并提交下列材料：

　　(一)業主大會會議記錄和會議決定；

　　(二)業主大會議事規則；

　　(三)業主委員會委員的名單和基本情況。

　　業主委員會憑區縣房產行政管理部門出具的備案證明，依法刻制和使用印章。

　　第十八條　業主委員會應當在任期屆滿的2個月前，向區縣房產行政管理部門提交書面報告，并在區縣房產行政管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，組織業主成立換屆改選小組，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿后未組織召開業主大會的，所在區縣房產行政管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)接到業主的書面要求后，應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十九條　業主委員會成員的工作報酬和業主委員會的辦公費用由全體業主承擔，具體辦法由業主大會決定。經業主大會決定，有條件的可以從物業共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。

第三章　前期物業管理

　　第二十條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理。

　　第二十一條　按照房地產開發與物業管理相分離的原則，住宅以及同一物業管理區域內非住宅項目，建設單位應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并簽訂前期物業服務合同。

　　投標人少于3個或者物業規模較小的，經區縣房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　市房產行政管理部門應當對公開招標的物業類型、規模、招投標辦法作出具體規定。

　　第二十二條　建設單位確定物業管理企業后15日內，應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同；受聘的物業管理企業應當與房屋買受人簽訂前期物業 管理服務協議。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容，前期物業管理服務協議應當包含前期物業服務 合同的主要內容。

　　物業管理企業應當將前期物業服務合同報區縣房產行政管理部門備案。

　　第二十三條　前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿，業主大會選聘新的物業管理企業的，前期物業服務合同終止。

　　前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定， 繼續從事物業管理服務，直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止，但業主大會要求物業管理企業退出的，物業管理企業應當退出。

　　前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的，物業管理企業應當于期滿前2個月通知業主。

　　第二十四條　建設單位應當與物業管理企業辦理物業承接驗收手續，并向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)業主名冊；

　　(五)分幢分層平面圖和套型圖；

　　(六)物業管理所必需的其他資料。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會；尚未成立業主委員會的，應當將上述資料移交給新的前期物業管理企業。

　　第二十五條　物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現與原規劃設計不符或者存在質量問題的，應當書面通知建設單位及時整改。建設單位不及時整改或者經整改未達到規定要求的，由建設單位承擔相應責任。

　　第二十六條　建設單位應當在銷售物業之前，參照國家示范文本制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十七條　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第二十八條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十九條　建設單位應當按照開發物業總建筑面積3‰的比例在物業管理區域內無償提供物業管理用房，最低不得少于80平方米，產權歸全體業主所有。

　　規劃行政管理部門在規劃許可時應當明確物業管理用房的具體位置以及相應面積。

　　建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當提交物業管理用房配置的相關資料，經審核符合條件的，方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。

　　第三十條　建設單位已經向政府有關部門辦理登記手續，并在物業出售、轉讓合同中聲明保留的物業非法定共用設施，建設單位可以依法保留，并自行經營；也可交由物業管理企業經營，其經營收益由合同約定。

　　建設單位依法保留的物業非法定共用設施，應當按照原規劃設計的用途和功能使用，不得擅自改變用途。

第四章　物業管理服務

　　第三十一條　物業管理企業應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業管理企業資質。房產行政管理部門應當建立物業管理企業信用檔案，向社會公開。

　　第三十二條　物業管理人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書；物業技術人員應當取得相應行業的技術資格證書。

　　物業管理企業應當對聘用的工作人員進行上崗培訓。

　　第三十三條　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　相對獨立的辦公樓、廠房、醫院、學校、幼兒園等單一業主的物業，由業主決定是否實施物業管理。

　　第三十四條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。物業服務合同應當對雙方的權利義務、物業管理事項、服務質量、服務費用、公共維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

　　物業管理企業應當將物業服務合同報區縣房產行政管理部門備案。

　　第三十五條　物業管理企業根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，開展相應的物業管理活動，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十六條　物業服務合同期滿一方不再續簽的，應當在合同期滿前2個月通知對方。

　　第三十七條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第二十四條規定的資料。

　　第三十八條　物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本辦法第二十四條規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第三十九條　未經業主大會同意，物業管理企業不得將物業管理用房出租或者擅自改變用途。

　　物業管理用房不得抵押、交換、買賣。

　　第四十條　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　物業管理企業委托有關專業性服務企業或者非本企業專業技術人員承擔物業服務合同規定的服務項目時，物業服務合同規定的物業管理企業相關責任不隨之轉移。

　　第四十一條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，按照服務等級以及物業服務收費標準，在物業服務合同中約定。雙方協商不成的，按照國家有關規定執行。

　　第四十二條　業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第四十三條　價格行政管理部門應當會同房產行政管理部門，加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條　物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受上述單位委托代收前款費用的，雙方應當簽訂委托協議，委托方應當支付相應的代收手續費，物業管理企業不得再向業主收取手續費等額外費用。

　　物業管理企業不接受委托的，上述單位不得停止相應服務。

　　第四十六條　有關執法機關進入物業管理區域依法執行公務時，物業管理企業不得阻撓。對物業管理區域內發生的違反規劃、治安、消防、環境保護、物 業裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報 告后，應當依法及時處理。

　　第四十七條　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第四十八條　物業管理企業應當配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會的工作。政府有關部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會應當支持物業管理企業開展正常的經營和管理服務活動。

　　第四十九條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

　　物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第五十條　房產行政管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章　物業的使用與維護

　　第五十一條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理 有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論通過后，依法辦理有關手續。

　　第五十二條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內，恢復原狀。

　　第五十三條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、郵政、環衛、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，具體維修、養護責任由市政府另行規定。

　　前款所列單位因維修、養護等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，完工后及時恢復原狀。

　　第五十四條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，并遵守國家和本市的有關規定。

　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式告知業主，并與業主簽訂相關協議。

　　第五十五條　業主應當按照規定交納公共維修資金。公共維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備的維修和大型共用設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

　　公共維修資金的收取使用管理具體辦法，由市房產行政管理部門制定，經市政府批準后執行。

　　第五十六條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充物業公共維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十七條　進入物業管理區域內的機動車輛應當按照規定停放在停車場或者設置有停車標志的場所。機動車輛的停放、保管責任，依照物業管理服務合同約定。

　　第五十八條　物業存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，責任人不履行維修養護義務的，由業主委員會委托物業管理企業或者其他維修企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　物業維修養護時，有關業主應當予以配合，因相關業主拒絕配合，造成其他業主、物業使用人物業損壞及其財產損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十九條　建設單位應當按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期內的維修，建設單位可以委托物業管理企業負責，也可以自行負責。

　　第六十條　因業主使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成質量問題或者安全隱患的，由業主承擔維修責任和法律責任。

第六章　法律責任

　　第六十一條　違反本辦法規定，法律法規有明確處罰規定的，從其規定。

　　第六十二條　違反本辦法規定，物業管理企業未將物業管理服務合同報房產行政管理部門備案的，由區縣房產行政管理部門給予警告，可以并處1000元罰款。

　　第六十三條　違反本辦法規定，物業服務合同終止時物業管理企業不移交物業管理用房的，由市、縣房產行政管理部門給予警告，可以并處10000元罰款。

　　第六十四條　違反本辦法規定，房產行政管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的；

　　(二)不依法履行監督管理職責的；

　　(三)發現違法行為不予查處的；

　　(四)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第六十五條　當事人認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章　附則

　　第六十六條　本辦法自2007年2月1日起施行。