（2002年10月30日　中銀零[2002]141號） 各省、自治區、直轄市分行，各直屬分行： 　　為拓展我行個人住房貸款業務，總行決定凡已開辦個人住房按揭貸款業務的分支行，均可全面開辦個人二手住房貸款業務。為規范業務操作，促進二手房貸款業務的健康發展，總行制定了《中國銀行個人二手住房貸款業務管理辦法（試行）》，現印發各行遵照執行。同時，總行還編制了《中國銀行個人二手住房貸款業務操作指引》一并印發各行參照執行。 　　特此通知。 　　附：一、中國銀行個人二手住房貸款業務管理辦法（試行） 　　　　二、《中國銀行個人二手住房貸款業務操作指引》（略） 　　附一： 中國銀行個人二手住房貸款業務管理辦法(試行) 第一章　總則 　　第一條　為規范個人二手住房貸款業務操作，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》等有關法律、法規和《中國銀行個人住房貸款業務操作辦法》，特制定本辦法。 　　第二條　本辦法所稱個人二手住房系指由房屋產權人出售，房屋土地管理部門已頒發房屋所有權有效證件，或房產已確權，房地產商可提供該房產《商品房權屬證明書》和《樓宇名冊》，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權利的住房。二手房抵押貸款業務包括：個人二手住房抵押貸款、個人二手住房轉按揭貸款業務。 　　第三條　本辦法所稱二手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用于在二級市場購買住房的商業性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國銀行開辦此項業務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。 　　第四條　個人二手住房轉按揭貸款是指在貸款銀行已辦理住房按揭貸款業務的借款人（原業主）將以按揭貸款方式購買的住房出售，經貸款銀行審查同意向新業主（新借款人）提供的抵押貸款業務。包括兩種情形：一是貸款人向新借款人發放按揭貸款，用于還清原貸款人的按揭貸款；二是由銀行對原按揭貸款通過與新借款人簽訂借款合同，并變更住房抵押登記，由新借款人承擔原借款人所欠銀行借款債務。 　　第五條　貸款實行“部分自籌、有效擔保、專款專用、按期償還”的原則，借貸雙方應根據此原則依法簽訂借款合同。 　　第六條　本辦法適用于中國銀行（海外分支機構除外）向借款人發放的個人二手住房貸款。 第二章　借款人條件 　　第七條　借款人申請個人二手住房貸款時須同時具備以下條件 　　（一）具有完全民事行為能力的自然人； 　　（二）在中國境內具有常住戶口或有效居留身份； 　　（三）具有穩定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力； 　　（四）所購房屋具備進入房地產二級市場交易條件，產權明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協議； 　　（五）必須支付不低于20％的購房首付款，并在中行開立存款賬戶； 　　（六）借款人應提供經貸款人認可的有效擔保； 　　（七）貸款人規定的其他條件。 第三章　貸款幣種、限額、期限與利率 　　第八條　貸款幣種：二手房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣貸款的借款人必須具有外匯還款來源。 　　第九條　貸款限額：個人二手住房貸款的最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格的80％（兩項選其中較低一項）。 　　第十條　個人二手住房貸款的期限最長不超過20年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。 　　第十一條　貸款利率：人民幣個人二手住房貸款執行中國人民銀行規定的同檔次住房貸款利率。外幣個人二手住房貸款利率執行中國銀行規定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內的，遇法定利率調整，按原合同利率計息；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，于次年1月1日開始執行新的利率。 第四章　貸款申請與審批 　　第十二條　借款人申請個人二手房貸款時，可通過與我行認可的中介機構或本人直接向貸款人提出書面申請并同時提交下列資料： 　　（一）個人二手住房抵押貸款借款申請書； 　　（二）具有法律效力的身份證件（居民身份證、軍官證、戶口簿、港澳同胞回鄉證及其他有效居留證件等）并提供其復印件； 　　（三）在貸款銀行開立的用于支付二手房首付款的存款憑證及復印件； 　　（四）貸款人認可的經濟收入證明； 　　（五）借款人（購房者）與房屋出售人簽訂的由房地產管理部門鑒證的《房屋買賣合同》； 　　（六）擬購二手住房的《房產評估報告》，在對已抵押給我行的房屋辦理轉按揭業務時，可免除評估程序和《房產評估報告》； 　　（七）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。 　　第十三條　所售房屋應具備的條件和售房人應提供的資料： 　　（一）所售房屋必須符合上市出售條件； 　　（二）擬出售房屋的所有權有效證件及復印件； 　　（三）售房人（含共有人）身份證明及復印件； 　　（四）房屋共有權人簽字同意出售房屋的書面文件； 　　（五）已出租的房屋須提供租賃合同變更的證明文件； 　　（六）貸款人要求提供的其他文件或資料，如所售房產系未辦出房產證的預售商品房，必須提供發展商出具的同意轉讓證明。 　　第十四條　貸款的審批 　　個人二手住房貸款審批應遵循審貸分離的原則，建立盡職調查制度。貸款人在收到借款申請后，應對借款人資信狀況、償債能力及所提供文件資料進行調查核實，對貸款申請提出初審意見，經盡職調查人員提出意見后，報有權批準人審批。 第五章　貸款的擔保、保險與公證 　　第十五條　個人二手房擔保方式原則上只限于抵押擔保、質押或當地經我行認可的置業擔保公司擔保的方式。 　　第十六條　抵押物保險：貸款人要求抵押人或借款人為抵押物投保財產險，投保金額不得低于房屋總價款，保險期限不得短于貸款期限，保險單必須載明以貸款人為本保單項下的第一受益人，保險單正本在貸款未清償期間交貸款人保管。 　　第十七條　貸款公證：對于境內人士可免公證，但應由貸款人見證借款人和有關當事人簽約行為的真實性、完整性和合法有效性進行當面監督；對于境外人士的借款人（包括港、澳、臺及外籍人士），貸款人應要求對《二手住房借款合同》辦理公證，公證費用由借款人承擔。 第六章　貸款的發放、使用與償還 　　第十八條　借款申請獲得批準后，借款人（包括財產共有人）及其他有關當事人在指定的時間到貸款行簽訂有關法律合同和辦理用款手續，并開立貸款賬戶。借款人應在借款合同中授權貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的扣款賬戶中扣收貸款本息。 　　第十九條　貸款發放：借款人與貸款人簽訂《二手住房借款合同》后，貸款人應將合同中所約定的貸款金額，按合同所約定的用款計劃，將貸款劃至借款人（買方）與賣方約定的在我行開立的賬戶。 　　第二十條　還款方式：償還貸款本息的方式主要有一次性還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法和遞減（增）還款法，借款人也可與貸款人協商選擇其他相對靈活的還款方式。其中，一次性還本付息法只適用于期限在1年以內的個人二手住房貸款。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經貸款人同意不得擅自改變還款方式。借款人需要變更還款方式，必須提前30天書面提出申請，經貸款人同意后，方可按新的還款方式歸還，書面申請材料必須歸檔保存。 　　第二十一條　貸款使用：借款人必須按合同規定使用貸款。違反借款合同規定使用貸款，貸款人有權停止發放貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定加收利息。 　　第二十二條　提前還款：借款人在《二手住房借款合同》生效后，若有足夠的資金來源，經貸款人同意后可以提前部分或全部還款，貸款人可視已貸實際期限或其他情況，按提前還款金額收取一定比例的違約金。 　　第二十三條　貸款展期：借款期限在一年以內的，貸款到期后，借款人不能按照合同規定期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請貸款展期，經審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。累計展期期限不得超過一年。展期協議須經抵押人書面認可，并辦理延長抵押登記、保險手續。對以分期付款方式償還貸款的，不能辦理展期，但借貸雙方可協商進行貸款重整。 　　第二十四條　貸款重整：借款人因各種原因不能按原計劃支付貸款本息，可提前30個工作日向貸款人提出貸款重整，即調整貸款期限和月均還款額。貸款的重整原則上不能超一次，重整前后的年限之和不超過30年。貸款重整后的貸款總額應小于借款人的原貸款金額。貸款重整申請經審批之后，借款人按照新的還款計劃還本付息。 　　第二十五條　逾期貸款：借款人逾期的，貸款人應根據實際逾期金額和實際逾期天數按照中國人民銀行規定的逾期貸款利率收取利息。分期償還貸款的，如借款人連續三個月或累計六個月未能按期如數還款的，貸款人應向保證人追償或處分抵押物，清償全部貸款本息。 　　第二十六條　呆滯、呆賬貸款處理。貸款逾期（含展期后到期）超過規定期限仍未歸還的貸款，貸款人應按中國銀行的有關文件規定及時將此部分貸款轉入呆滯、呆賬貸款科目核算，并按規定程序進行核銷。對已核銷的呆賬貸款，貸款人依法保留追索權利，繼續做好向借款人或保證人的催收工作。 第七章　合同的變更和終止 　　第二十七條　合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。涉及第三方擔保的，變更條款還應征得第三方保證人的同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。 　　第二十八條　借款人在還款期間經有權部門宣告死亡、失蹤或借款人喪失民事行為能力，借款人財產的合法繼承人或受贈人應繼續履行借款人簽訂的借款合同。借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質物。 　　第二十九條　保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。 　　第三十條　借款人在清償全部貸款本息及相關費用后，借款合同自行終止。在合同終止30日內，貸款人應約同有關當事人前往有關部門辦理注銷抵押登記（或備案）或出質登記的手續，返還權利憑證及保險單。 第八章　債權保護 　　第三十一條　借款人必須嚴格履行《借款合同》所規定的條款，如發生如下情況之一者均構成違約行為： 　　（一）借款人未能或拒絕按《借款合同》的條款規定，及時足額償還貸款本息和應支付的其他費用； 　　（二）借款人未能履行有關合同所規定的義務，包括借款人未按《借款合同》規定的用途使用貸款； 　　（三）借款人在有關合同中的陳述發生重大失實或提供虛假文件材料，或隱瞞重要事實，已經或可能造成貸款損失的； 　　（四）抵押物受毀損導致其價值明顯減少或貶值，以至全部或部分失去了抵押價值，足以危害我行權利的，而借款人未按我行要求重新落實抵押、質押或保證的； 　　（五）抵押人未經我行書面同意擅自變賣、贈予、出租、拆遷、轉讓、重復抵押或以其他方式處置抵押物或質物的； 　　（六）繼承人或受遺贈人拒絕履行原合同中未履行的義務； 　　（七）借款人拒絕或阻撓貸款人監督檢查貸款使用情況的； 　　（八）借款人在貸款期間的其他違約行為。 　　第三十二條　借款人在貸款期間發生任何上述違約事件，貸款人可采取以下任何一項或全部措施： 　　（一）要求限期糾正違約行為； 　　（二）要求增加所減少的相應價值的抵押物或更換保證人； 　　（三）停止發放未使用的貸款； 　　（四）在原貸款利率基礎上計收罰金； 　　（五）提前收回部分或全部貸款本息（包括有權直接從借款人賬戶中扣收）； 　　（六）依據有關法律及規定處分抵押物； 　　（七）向仲裁機關申請仲裁或向人民法院起訴。 　　第三十三條　借款人因發生下列特殊事件而不能正常履行償還貸款本息時，貸款人有權采取停止發放尚未使用的貸款和提前收回貸款本息等措施。 　　（一）借款人死亡或宣告失蹤而無繼承人或遺贈人； 　　（二）借款人破產、受刑事拘留、監禁，以至影響債務清償的； 　　（三）借款人對其他債務有違約行為或因其他債務的履行，影響貸款人權利實現。 第九章　貸款管理與考核 　　第三十四條　貸款人要加強對個人二手房抵押貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸后檢查和貸款收回與總結工作。 　　第三十五條　貸款發放以后，貸款人要經常檢查貸款的償還情況，了解貸款抵（質）押品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況。 　　第三十六條　貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在發放貸款后應建立貸款臺賬和加強臺賬管理。 　　第三十七條　貸款人應加強貸款檔案管理，定期對檔案的情況進行檢查，防止檔案的破壞、丟失，特別要檢查貸款合同、借款借據等重要法律文件的完整性。 　　第三十八條　中國銀行個人二手住房抵押貸款通過“7251”個人住房貸款會計科目核算。 第十章　附則 　　第三十九條　個人二手房抵押貸款辦理過程中所發生的抵押登記費、保險費、合同公證費、鑒證費、評估費、契稅、印花稅等有關稅費由借款人承擔。 　　第四十條　中國銀行個人二手房貸款的有關合同文本均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。 　　第四十一條　本辦法由中國銀行總行負責解釋和修改。各一級分行和直管分行根據此辦法制定操作實施細則，并報總行備案。 　　第四十二條　本辦法自頒布之日起生效，其他未盡事宜參照《中國銀行個人住房貸款業務操作辦法》執行。