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土地管理法釋義：第十二條

來源: 律霸小編整理 · 2021-01-12 · 2943人看過

　　第十二條依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

　　【釋義】本條是關于土地變更登記的規定。

　　一、本條是對原土地管理法第十條的修訂。原土地管理法第十條規定，依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。本條對原土地管理法第十條的修訂為：一是增加了改變土地“用途”也需要進行變更登記。增加這一規定，主要是因為同修訂后的土地管理法所規定的土地用途管制制度相銜接。土地用途變更登記是土地用途管制的重要手段，因為土地用途是土地權利的重要內容，土地權利未經登記不受法律保護；土地用途是依照土地利用規劃確定的，改變用途要審查其是否符合規劃；變更土地用途應進行合法的審批，通過變更登記可以有效地進行監督；土地用途決定土地價值，通過土地用途變更登記有助于保證國家土地收益。二是將“必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書”修訂為“應當辦理土地變更登記手續”。將“必須”改為“應當”主要是考慮到這種行為是一種民事權利的保護問題，該權利的行使一般應由當事人自己來決定，不宜完全靠行政手段來解決。

　　二、本條所講土地變更登記是指國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權及土地的用途發生變化（即初始登記的內容發生變化）由土地使用者、所有者到登記機關進行的登記。土地使用者、所有者在初始登記發生變化后，應進行變更登記。土地使用權、所有權的轉移不經變更登記的，不具有法律效力，即不僅不能以其權利變更對抗第三人，而且在當事人之間也不發生權利變動的后果。

　　三、依法改變土地權屬和用途應當辦理土地變更登記手續的，主要包括下述情形：

　　1．非農業建設用地，在工程竣工一個月內，由土地使用者按規定的程序申請復查后再正式辦理土地變更登記。

　　2．依法通過土地有償出讓、轉讓取得國有土地使用權的，應持出讓、轉讓合同，向土地行政主管部門申請土地登記。

　　3．因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起土地使用權轉移的，應持有關的合法證明文件，向土地行政主管部門申請土地變更登記。

　　4．因農用土地交換、調整引起土地使用權或土地所有權變更的，應由雙方持協議和有關文件到土地行政主管部門申請土地變更登記。

　　5．宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時，有關各方應持合并或分割協議書及其他合法的證明文件到土地行政主管部門申請土地變更登記。

　　6．因機構調整、企業兼并等原因引起土地權屬變更的，變更的各方應持有關的合法證明文件到土地行政主管部門申請土地變更登記。

　　7．抵押由土地出讓、轉讓取得的國有土地使用權，抵押人與抵押權人應持國有土地使用證和抵押合同到土地行政主管部門申請土地抵押權登記。同一宗地多次抵押時，土地行政主管部門依據收到抵押權登記申請的先后為序進行登記。因債權轉讓申請土地變更登記時，原抵押權登記次序不變動。因處分抵押財產而取得土地使用權的，抵押人和新取得土地使用權的單位或個人，應共同到土地行政主管部門申請土地變更登記。

　　8．因土地征用、劃撥、土地使用權依法收回、抵押終止或因自然災害等原因，土地使用權或所有權消滅的，土地使用者、所有者，應持有關證明文件到土地行政主管部門申請注銷土地登記。經土地行政主管部門審核，報縣級人民政府批準變更或注銷土地登記，吊銷土地證書。

　　9、因更改土地使用者、所有者的名稱、地址，或因變更土地的主要用途和因錯、漏登記的，應由土地使用者、所有者，持有關證明文件到土地行政主管部門申請土地變更登記。

　　四、提交證書與核發證書。凡申請土地使用權、所有權變更登記的，除上述需要提交的文件資料外，必須向土地行政主管部門提交原土地證書。土地行政主管部門根據土地使用者、所有者申請變更土地登記的申請書經地籍調查、審核，符合變更土地登記規定的，報人民政府批準后，變更注冊登記，更換或更改土地證書，地籍圖、土地歸戶冊（土地歸戶卡組裝）作相應的更改。

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